Bürovermietung erholt sich: Öffentliche Hand sorgt für Stabilität

Es stehen zwar noch mehr Büros leer als vor der Krise, doch viele Unternehmen wollen wieder mieten, wie Studien zeigen. Die Verunsicherung über den weiteren Geschäftsverlauf ist aber noch spürbar – ungewöhnlich viele Verträge werden aktuell vom öffentlichen Sektor abgeschlossen.

Trotz Unsicherheit wegen der wirtschaftlichen Entwicklungen in der Krise und des anhaltenden Trends zum Homeoffice sind im ersten Quartal 2021 in den größten deutschen Städten wieder fast so viele Büroflächen vermietet worden wie vor Ausbruch der Pandemie im Frühjahr 2020.

Immobilienspezialist JLL hat sich die Flächenumsätze in den sieben Bürohochburgen Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart angeschaut und kommt auf ein Ergebnis von vermieteten 715.000 Quadratmetern – das ist nur ein Prozent weniger Umsatz als im vergleichbaren Vorjahresquartal, in dem die Geschäfte der Mieter von der Pandemie kaum beeinflusst waren. Auch andere große Beratungshäuser sehen nur noch leichte Rückgänge bei der Bürovermietung in den Großstädten. Die Zahlen variieren je nachdem, welche Städte in die Analyse einbezogen worden sind.

CBRE hat sich auf die fünf Märkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München konzentriert und errechnete einen Rückgang von sechs Prozent – ebenso wie Cushman & Wakefield (C&W). Savills hat zu den Top 5 noch Köln dazu genommen und kommt auf ein Minus von drei Prozent. BNP Paribas Real Estate lässt im Bericht Stuttgart raus, zählt aber Essen und Leipzig zu den Bürohochburgen und kommt über die acht Städte hinweg auf einen Rückgang des Flächenumsatzes um sechs Prozent im Vergleich Vorjahresquartal. Außer JLL hat nur Colliers International die Zahlen für die Top 7 ausgewertet und kommt als einziger Marktspezialist sogar auf ein Umsatzplus von fünf Prozent.

Nachfrage nach Büroflächen: Dienstleister halten sich noch zurück, öffentliche Hand mietet aktiv

"Die Nachfragedelle bei der Anmietung neuer Flächen ist erst mal überwunden", meint Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany. Im Krisenjahr 2020 hatte das Unternehmen einen Einbruch des Büroflächenumsatzes in den sieben größten Städten um mehr als 30 Prozent verzeichnet. Angesichts der vielen auslaufenden Mietverträge stünden Unternehmen jetzt unter Druck, aktiv zu werden. Wenn eine Vertragsverlängerung nicht zum Tragen komme, bleibe nur der Umzug in neue Flächen. Die Verunsicherung ist laut JLL aber spürbar. Viele Verträge seien von der öffentlichen Hand abgeschlossen worden, die sonst dominierenden Dienstleister hielten sich zurück.

Auch Savills hebt hervor, dass Nutzer der öffentlichen Hand besonders aktiv waren und für Stabilität am Bürovermietungsmarkt gesorgt hätten. Insgesamt habe der öffentliche Sektor im ersten Quartal 2021 rund 136.000 Quadratmeter Bürofläche angemietet und sei damit für rund ein Fünftel des Flächenumsatzes verantwortlich gewesen – in Köln sogar für zirka 37 Prozent des gesamten Flächenumsatzes aus. "Aber auch in Frankfurt am Main und Hamburg betrug ihr Marktanteil rund 30 Prozent", schreibt Savills. In den von CBRE untersuchten Top-5-Märkten gehörten zu den anmietungsfreudigsten Branchen im ersten Quartal die Wirtschaftsbereiche, die von der Pandemie verschont geblieben sind, darunter der Finanzsektor mit einem Anteil von 18 Prozent. Die öffentliche Hand liegt hier bei 14 Prozent.

Der aktivste Markt: In Köln haben sich die Büroflächenumsätze verdoppelt

Während in den Metropolen München und Düsseldorf laut JLL deutlich weniger Büroflächen vermietet wurden, gab es deutliche Zuwächse in Berlin und Frankfurt, aber vor allem in Köln. BNP Paribas Real Estate errechnete für die Domstadt ein Umsatzplus von 105 Prozent – zum Vergleich: Leipzig legte in dieser Analyse um 29 Prozent zu, Hamburg und Frankfurt steigerten die Büroflächenumsätze um 23 Prozent und Berlin um drei Prozent. Einbrüche gab es demnach in München mit 42 Prozent weniger Umsatz und in Düsseldorf mit einem Minus von 46 Prozent. Auch Savills macht den stärksten Anstieg in Köln aus mit einem Plus in Höhe von 127 Prozent.

Beim Blick auf die einzelnen Märkte fällt bei JLL das Plus in Köln sogar noch deutlicher aus als bei den Konkurrenten mit mehr als 130 Prozent. In Hamburg stiegen die Büroflächenumsätze in dieser Studie ebenfalls deutlich um knapp ein Drittel (31 Prozent). Auch in Frankfurt (plus 22 Prozent) und Berlin (plus 20 Prozent) registrierte JLL Wachstum. Stuttgart hält mit vermieteten rund 33.000 Quadratmetern etwa das Vorjahresniveau. Auch JLL machte nur in München (minus 44 Prozent) und Düsseldorf (minus 52 Prozent) satte Einbußen aus.

Mehr Leerstand – trotzdem wird wenig untervermietet

Die Leerstände haben im ersten Quartal 2021 insgesamt zugenommen, da sind sich alle Marktexperten einig, die Spitzenmieten bei der Bürovermietung blieben aber weitgehend stabil. Über die Top 7 hinweg lag der Anstieg der leerstehenden Flächen zum Ende des ersten Quartals 2021 laut JLL im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt bei knapp 32 Prozent – in absoluten Zahlen entspricht das etwa 900.000 Quadratmetern nicht vermieteter Büroflächen. Die durchschnittliche Leerstandsquote von 3,9 Prozent liegt damit aber nach Bewertung von JLL noch weit unter der kritischen Fünf-Prozent-Schwelle.

Besonders stark hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt: um 81 Prozent auf eine immer noch unterdurchschnittliche Quote von 3,4 Prozent, schreibt JLL. Unter dem Schnitt der Top 7 liegt auch München mit 3,8 Prozent (plus 60 Prozent). Noch eklatanter als vor der Krise ist der Flächenmangel nur in Stuttgart: Nur zwei Prozent der Büroflächen sind noch verfügbar.

Interessant ist nach Auffassung von JLL, dass kaum mehr Bürofläche als vor der Krise zur Untermiete angeboten wird: rund zwölf Prozent (zirka 455.000 Quadratmeter in den Top 7) des gesamten Leerstands – hier sei keine überproportionale Steigerung erkennbar. "Je nachdem, wie stark Nutzer von der Pandemie betroffen sind, kann es jedoch im weiteren Jahresverlauf aufgrund einer finanziellen Notlage zu einer Zunahme des Angebotes von Untermietflächen kommen", gibt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany, zu bedenken.

Bürospitzenmieten weiterhin stabil – Euphorie bleibt aus

Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt zum Ende des Quartals 2021 bei 222,4 Punkten, und damit zwei Prozent über dem Wert der ersten drei Monate des Vorjahres. Beim Blick auf die Top 7 zeigen Stuttgart (plus 4,1 Prozent) und Hamburg (plus 6,9 Prozent) die stärksten Steigerungen. Für das Gesamtjahr erwartet JLL nur noch für Berlin ein Wachstum (2,6 Prozent) – insgesamt würde sich das dann in einem nur noch marginalen Plus von 0,4 Prozent im Index niederschlagen. "Die ganz große Dynamik erwarten wir nicht", so Leimbach, dies wäre angesichts der Schwere der aktuellen Krise und der länger als von vielen erwarteten andauernden Erholungsphase unrealistisch.

Prognosen für das Gesamtjahr wollen alle Beratungsunternehmen nur vorsichtig abgeben – einen Jahresumsatz am Bürovermietungsmarkt vergleichbar mit dem aus dem Jahr 2020 halten die meisten aber zumindest für möglich.

Die Zahlen seien ein deutliches Zeichen für die zurückkehrende Zuversicht in den Entscheidungsetagen der Unternehmen, begründet BNP Paribas Real Estate. JLL rechnet Im Jahresverlauf mit einer Belebung der Geschäfte. In vielen Unternehmensetagen sei die erste Homeoffice-Euphorie einer gewissen Ernüchterung gewichen, schreibt das Maklerhaus: "Wir schließen uns nicht dem Abgesang auf Büros als zentrale Arbeitsorte an." Auf Basis der im Markt aktiven Gesuche erwarte man ein Umsatzergebnis von rund 2,9 Millionen Quadratmetern, "gleichbedeutend einem Anstieg gegenüber 2020 um zehn Prozent", prognostiziert JLL-Experte Leimbach für die Top 7.


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Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Leerstand, Mietpreis