Deutsche Bank erwartet Ende des Wohnzyklus doch erst für 2024

Die Angebotsknappheit treibt die Preise bei Wohnimmobilien seit Jahren. Damit könnte bald Schluss sein. Analysten der Deutschen Bank sagen ein Ende des bundesweiten Wohnzyklus voraus – wenn auch erst in knapp drei Jahren. Müssen Investoren für 2024 mit einem Preisverfall rechnen?

"Im Jahr 2021 dürfte der Zyklus dank Niedrigzinsumfeld, fundamentaler Angebotsknappheit und aktueller Unterbewertung intakt bleiben", schreiben die Researcher der Deutschen Bank (DB) in ihrem aktuellen Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt. Im April 2020, mitten in der Corona-Krise waren die Analysten noch davon ausgegangen, dass der Wohnzyklus lediglich pausieren, aber nicht enden wird – nun erwarten sie, dass der jahrelange Preisanstieg für Wohnimmobilien spätestens in drei Jahren zu Ende gehen könnte.

"Die fundamentale Angebotsknappheit lässt in den kommenden Jahren nach", erklären die DB-Ökonomen in der Analyse. "Dazu trägt auch die geringere Zuwanderung während der Pandemie bei."

Szenario "Zinsschock": Deutsche Wohnimmobilien verlieren an Attraktivität

Dazu kommt: Bestehende Unterbewertungen könnten aufgrund des Niedrigzinsumfeldes bei anhaltend hoher Preisdynamik zunehmend beseitigt werden. "Damit steigt das Risiko, dass Zinserhöhungen eine Verkaufswelle auslösen", lautet die Prognose. Weltweit rechnen Ökonomen derzeit mit einer steigenden Inflation, was wiederum die Notenbanken dazu veranlassen könnte, mit der "Billiggeld-Politik" Schluss zu machen. Dann würden die Zinsen steigen und sich die Kredite verteuern. "Aber auch ohne Zinsschock verlieren deutsche Wohnimmobilien zumindest im Vergleich zu anderen Wohnimmobilienmärkten an Attraktivität", meinen die Studienautoren.

Endet der Wohnzyklus tatsächlich wie vorausgesagt im Jahr 2024, dann erwarten die DB-Researcher trotzdem nur für eine kurze Zeit rückläufige nominale Hauspreise. Bei dieser Annahme stützen sie sich auf historische Vergleichsdaten: Setzt sich Zyklus zwischen 2021 und 2023 ungebremst fort, würden sich die Hauspreise um knapp sechs Prozent pro Jahr erhöhen.

Best-Case-Szenario "Preisdelle": Steigende Mietrenditen für Investoren

"Folgt dann über drei Jahre ein nominaler Abschwung von kumuliert minus fünf Prozent und unterstellt man im Anschluss eine Preisdynamik wie vor dem Jahr 2009 mit einer durchschnittlich jährlichen Preissteigerung um 2,5 Prozent", rechnen die Ökonomen der Deutschen Bank, – dann könnten Investoren über die Dekade trotz "Preisdelle" mit einem Plus von kumuliert rund 24 Prozent kalkulieren. Das wäre dennoch ein deutlicher Rückgang im Vergleich zur Vordekade, in der laut DB-Studie ein Anstieg von rund 60 Prozent erzielt worden ist.

Der positive Effekt: Durch den zwischenzeitlichen Preisrückgang könnte die Mietrendite bei Wohnimmobilien wieder auf rund vier Prozent steigen, was "für viele institutionelle Investoren attraktiv sein" dürfte, erwarten die Experten. Massive Verwerfungen am deutschen Wohnungsmarkt bleiben in diesem Szenario jedenfalls aus. "Geht man davon aus, dass der deutsche Hauspreiszyklus ohne Wirtschafts- und Finanzkrise endet, dann kann man eher einen kurzen und relativ milden Abschwung erwarten", heißt ein Fazit der Studie. Größere Verwerfungen würden wohl nur eintreten, wenn etwa die deutsche Automobilbranche im Zuge des Trends zur E-Mobilität und zum autonomen Fahren an Wettbewerbsfähigkeit verlöre, die Zuwanderung zu einer Abwanderungswelle führte oder andere große Strukturbrüche das aktuelle Wirtschaftsmodell auf den Kopf stellten.

Lang laufende Zyklen für Berlin und Leipzig erwartet

Einen Blick hat DB Research auch auf die elf deutschen Metropolregionen geworfen. "Unseren Berechnungen und Einschätzungen nach enden die Zyklen in Bremen und Hamburg vor dem Jahr 2024", schreiben die Ökonomen – der Grund: In diesen Großstädten könnte die fundamentale Angebotsknappheit früher beseitigt werden. Auch für München zeigen die Berechnungen ein relativ frühes Zyklusende an. Besonders lang laufende Zyklen erwartet DB Research für Berlin und Leipzig: "Berlin sehen wir weiterhin auf dem Weg zu einer globalen Metropole, während man für Leipzig aufgrund des Dorf- und Kreissterbens in der Metropolregion einen besonders kräftigen regionalen Zuzug erwarten kann."

Zyklusende in den Metropolen und Metropolregionen

MetropoleZyklusende im JahrMetropolregion inklusive MetropoleZyklusende im JahrMetropolregion exklusive MetropoleZyklusende im Jahr
Berlin2024Berlin/Brandenburg2026Berlin/Brandenburg2019
Bremen2023Nordwest2023Nordwest2019
Düsseldorf/Köln2027Rhein-Ruhr2024Rhein-Ruhr2024
Frankfurt/Main2026Rhein-Main2027Rhein-Main2028
Hamburg2022Hamburg2023Hamburg2023
Hannover2027HBGW*2028HBGW*2023
Heidelberg2027Rhein-Neckar2028Rhein-Neckar2028
Leipzig2027Mitteldeutschland2030Mitteldeutschland2023
München2020München2021München2019
Nürnberg2025Nürnberg2022Nürnberg2021
Stuttgart2027Stuttgart2023Stuttgart2023

Quelle: Deutsche Bank Research; basierend auf Barwertmodell und fundamentaler Angebotsknappheit (beide Kriterien gleichgewichtet). *HBGW = Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg

Insgesamt gehen die Studienautoren davon aus, dass die Leerstände in den Metropolen und einwohnerstarken Städten bis mindestens 2025 weiterhin eher rückläufig sein werden. In den sogenannten A-Städten werden die Unterbewertungen demnach schon im Jahr 2023 enden, während sie aggregiert in allen anderen Städten bis ins Jahr 2027 laufen dürften.

Zur DB-Studie: "Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2021 ff."


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsmarkt, Immobilienpreis