Retourenlogistik: Lager heiß begehrt – das treibt die Mieten

Ohne zusätzliche Logistikflächen wird der boomende Onlinehandel nicht zu bewältigen sein, heißt es in einer Studie. Bestellungen, Retouren – die Lagerflächen werden knapp. Projektentwickler haben die Gunst der Stunde erkannt, es wird auch spekulativ gebaut. Die Mieterwartungen sind rosig.

"Im Laufe des Jahres 2020 war ein enormer Anstieg des Online-Shoppings zu beobachten, was hauptsächlich auf die Folgen der Covid-19-Pandemie zurückzuführen ist", heißt es in einer Studie von Savills. Paketdienstleister müssen demnach ihre Lagerkapazitäten in Europa bis zum Jahr 2025 um bis zu 8,6 Millionen Quadratmeter zusätzliche Fläche erweitern, um die steigende E-Commerce-Nachfrage abdecken zu können.

Die Bereitstellung von Lagerkapazitäten werde auch in Deutschland der entscheidende Treiber am Logistikimmobilienmarkt der kommenden Jahre sein, erklärt Jan Stemshorn, Director Industrial Agency bei Savills in Köln.

Mehr Bestellungen, mehr Retouren: Die Lagerflächen gehen aus

Wo viel bestellt wird, wird auch viel zurückgeschickt. Savills beruft sich in der Studie auf eine Einschätzung der Marktforschungsunternehmen Forrester Research and eMarketer, wonach mehr als ein Fünftel (rund 20 Prozent) aller online gekauften Waren im Jahr 2020 retourniert wurde. In Deutschland werden die Rücksendungen am häufigsten in den Filialen der großen Paketdienstleister abgegeben und von dort aus weitergeleitet.

Innerhalb Europas beobachtet Savills unterschiedliche Ansätze bei dem Umgang mit Retouren. In Großbritannienim Jahr 2020 im Online-Shopping-Segment mit einem Anteil von 28 Prozent am Einzelhandelsumsatz Spitzenreiter setzen manche Online-Händler auf den Einsatz von Augmented Reality, um die Wahrscheinlichkeit einer Retoure zu verringern. In Deutschland und den Niederlanden erproben Logistikdienstleister die Retourenabholung an der Haustür, um die Rücksendung zu erleichtern und eingegangene Waren schneller bearbeiten zu können.

Allen Ansätzen zur Verringerung der Retourenquote zum Trotz: Ohne zusätzliche Logistikflächen wird der boomende Onlinehandel laut Savills nicht zu bewältigen sein. "Wir beobachten keinerlei Verlangsamung beim Ausbau der Lagerkapazitäten der Einzelhändler – vor allem, wenn man die Anzahl der Retouren berücksichtigt", sagt Marcus de Minckwitz, Director, Regional Investment Advisory EMEA bei Savills. Da für Konsumenten der Komfort beim Kauf im Vordergrund stehe, sollten Einzelhändler und Paketdienstleister das bei der Planung ihrer Logistik berücksichtigen.

JLL: Logistikboom stützt spekulativen Neubau

Wie gefragt Lager- und Logistikflächen in Deutschland sind, zeigt auch einen Analyse von JLL, wonach im ersten Quartal 2021 mit einem Umsatzvolumen von rund 1,73 Millionen Quadratmetern der drittbeste Jahresstart der vergangenen zehn Jahre registriert wurde. Der Vorjahresumsatz von 1,55 Millionen Euro wurde laut JLL um zwölf Prozent übertroffen. "Angesichts des guten Auftakts gehen wir aus heutiger Sicht davon aus, dass die magische Sieben-Millionen-Quadratmeter-Marke in diesem Jahr überschritten werden kann", prognostiziert Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany.

In den fünf Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München lag das Umsatzvolumen im ersten Quartal 2021 mit rund 468.000 Quadratmetern 19 Prozent höher als im ersten Quartal 2020. Auf Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung entfielen rund 35 Prozent des Flächenumsatzes in den sogenannten Big 5. Nutzer aus der Handelsbranche zeichneten für weitere 33 Prozent verantwortlich. Der Logistikraum Berlin verzeichnete JLL zufolge im Jahresvergleich ein sattes Plus von 56 Prozent und ist mit rund 164.000 Quadratmetern die mit Abstand umsatzstärkste Region unter den Big 5.

In den ersten drei Monaten dieses Jahren wurden in den fünf Regionen 92.000 Quadratmeter neue Lagerflächen gebaut, etwa die Hälfte der Flächen war zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits vermietet. Weitere rund eine Millionen Quadratmeter befinden sich laut JLL derzeit im Bau – rund ein Drittel mehr als vor einem Jahr. Von diesen Flächen werden 43 Prozent spekulativ errichtet. "Der Bauboom bei Lager- und Logistikimmobilien geht weiter", so Kortmann.

Projektentwickler haben demzufolge die Gunst der Stunde erkannt, potenziellen Mietern ein breites Flächenangebot zur Verfügung stellen zu können. Die Nachfrage diversifiziert sich nach Kortmanns Beobachtung zusehends, nachdem im Corona-Jahr 2020 E-Commerce- und Handelsunternehmen ihren Umsatzanteil noch einmal deutlich gesteigert haben.

Lagerlogistik: Knappes Angebot, hohe Mieten

Auf Investorenseite sorgt die Nachfrage bei weiter hohen Preisen für ein positives Anlageumfeld im Logistikbereich. "Gerade in der Region Frankfurt, aber auch in München oder Düsseldorf hat sich in den vergangenen Jahren die Knappheit von Grundstücken, die für eine Logistikbebauung in derart dicht besiedelten Ballungszentren noch ausgewiesen werden können, deutlich manifestiert", sagte Kortmann. Eine zunehmend bedeutende Rolle fiele derzeit den "Brownfields", also ehemaligen Industriebrachen, zu.

Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 Quadratmetern haben sich in vier der größten fünf Ballungsräumen in den vergangenen zwölf Monaten stabilisiert. Mit Ausnahme von Düsseldorf mit einem Anstieg um 50 Cent auf sechs Euro pro Quadratmeter und Monat in der Nähe des Flughafens. Die bundesweit höchsten Logistikmieten werden mit 7,10 Euro pro Quadratmeter und Monat für Topflächen in der Region München erzielt. "Hier spielt die hohe, das Angebot deutlich übersteigende Nachfrage eine Rolle", so Kortmann. Deutlich günstiger liegt der Spitzenmietpreis mit 5,50 Euro in Berlin.

Rund zwei Drittel aller Flächenumsätze wurden in Neubauten oder Projektentwicklungen getätigt, bei Umsätzen in einer Größenordnung ab 30.000 Quadratmetern sogar 86 Prozent. "Die von der Bundesregierung prognostizierte anziehende Konjunktur könnte den Markt für Logistikimmobilien zusätzlich dynamisieren", meinte Kortmann abschließend.

ZIA-Frühjahrsgutachten: Logistikimmobilien sind die Krisengewinner

"Corona hat den Onlinehandel und die dahinterliegende Logistik zusätzlich befeuert. Die Städte werden sich nun rasanter verändern, als viele das vor zwei Jahren für möglich gehalten hätten", schrieb Dr. Andreas Mattner, Chef des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), in dem vom Verband beauftragten Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen.

Auf dem Investmentmarkt erreichte das Transaktionsvolumen von Logistikimmobilien demnach einen neuen Höchststand von 7,1 Milliarden Euro (2019: 5,1 Milliarden Euro), heißt es in dem Gutachten.Der zunehmende Marktanteil des Onlinehandels und die Skepsis gegenüber anderen Nutzungsarten hätten das Vertrauen der Investoren in dieses Segment gestärkt. Die rechnen mit weiter steigenden Mieten und einer perspektivisch guten Nachfragesituation.

Die Immobilienweisen erwarten für 2021 auf Basis der im Bau befindlichen und konkret geplanten Logistikprojekte einen Flächenneuzugang von mehr als fünf Millionen Quadratmetern. Dabei werde auch über Re-/Near-Shoring und erhöhte Lagerhaltung in Produktion und Handel intensiv nachgedacht. Knappheit herrscht bei innerstädtischen Angeboten ebenso wie bei großflächigen Distributionsimmobilien und Fulfilmentcentern.

"Insbesondere die zentralen, urbanen Lagen werden sich in ihrem Mietniveau immer mehr von der großflächigen Logistik vor den Toren der Städte entfernen", so der Ausblick im Frühjahrsguachten der Immobilienweisen 2021. Aktuell werden demnach beispielsweise in München bereits Mieten für die urbane Logistik von elf Euro pro Quadratmeter in der Spitze aufgerufen – Tendenz weiter steigend.


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