Viel Lärm um Mietspiegel: Experten für Pflicht und mehr Sachkunde

Mietspiegel sind die Referenz für Mieterhöhungen – 76 der 200 größten deutschen Städte haben aber keinen, darunter 19 Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt, heißt es im gif-Mietspiegelreport 2021. Die Experten fordern eine klare Pflicht, mehr Sachkunde und weniger Einfluss von Politik und Verbänden.

Seit der Einführung der Mietpreisbremse ist die in den Mietspiegeln angegebene ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur für Mieterhöhungen, sondern auch für Neuvermietungen die zentrale Referenz. In 124 der 200 größten deutschen Städte werden Mietspiegel erstellt. In den übrigen 76 Städten existiert keiner oder er ist zum 1.1.2021 abgelaufen – obwohl in 19 der Großstädte die Mietpreisbremse gilt. So lautet ein Ergebnis aus dem aktuellen Mietspiegelreport der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif).

Zahl der qualifizierten Mietspiegel steigt moderat

Die Anzahl der qualifizierten Mietspiegel hat sich gegenüber dem Vorjahr allerdings erhöht und in mehreren Städten befinden sich weitere Mietspiegel in Vorbereitung. Laut des gif-Reports hat sich der Anteil von 37 Prozent auf 40 Prozent erhöht – in absoluten Zahlen von 73 auf 79.

Vor dem Hintergrund der laufenden Beratungen im Bundestag über eine Reform des Mietspiegelrechts fordert die gif-Mietspiegelkommission Nachbesserungen in zentralen Punkten: Mietspiegel sollten unabhängig vom Einfluss von Politik und Interessenvertretern erstellt werden. Zudem sollten Ersteller von Mietspiegeln dazu verpflichtet werden, ihre Sachkunde nachzuweisen.

"Union und SPD haben sich gestern offenbar über die Reform des Mietspiegelrechts geeinigt. Jetzt soll in den Entwurf noch eine Mietspiegelpflicht ab 50.000 Einwohner eingearbeitet werden. Auch das ist gut, aber wenn der Bund den Kommunen Aufgaben zuweist, wird es richtig kompliziert“, kommentiert Sebastian. Da es in vielen Städten Streit um Manipulationen am Mietspiegel gebe, sollten diese unabhängig von Kommunalpolitik und dem Einfluss der Interessenvertreter erstellt werden. Das fordert auch der Deutsche Städtetag.

Mietspiegelarten in angespannten Wohnungsmärkten

gif: Verpflichtung zur Erstellung von Mietspiegeln

Die gif-Mietspiegelkommission warnt davor, dass durch Übergangsvorschriften eine Reihe von Mietspiegeln abgelaufen sind und dadurch eine Reihe von Großstädten ohne Mietspiegel da steht. Unter den größten deutschen Städten ohne Mietspiegel sind demnach 19 Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse eigentlich gelten sollte, die so aber ins Leere laufe.

Steffen Sebastian, Professor am Irebs Institut für Immobilienwirtschaft und Vorsitzender der gif-Mietspiegelkommission fordert deshalb, dass in allen Großstädten, zumindest aber in Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten Mietspiegel erstellt werden müssen – idealerweise qualifizierte Regressionsmietspiegel, da sie die höchste Rechtssicherheit gewährleisten.

Mit dem höheren Anteil qualifizierter Mietspiegel hat sich offenbar auch der Trend zur Anwendung der Regressionsmethode fortgesetzt: Die Zahl der Regressionsmietspiegel ist laut gif-Mietspiegelkommission von 49 im Jahr 2020 auf 56 im aktuellen Report gestiegen. Zulässig werden auch nach der Mietspiegel-Reform zwei Methoden sein: Die Tabellenmethode und eben die Regressionsanalyse. "Aus unserer Sicht ist die Tabellenmethode nur geeignet für einfache Mietspiegel in übersichtlichen, homogenen Wohnungsmärkten, nicht aber für qualifizierte Mietspiegel in den komplexen, heterogenen Märkten der Großstädte", erklärt Sebastian.

Aufteilung Mietspiegel nach Art und Berechnungsmethode

Forderung: Sachkundenachweis für Mietspiegelersteller

Immer mehr Kommunen vergeben die Erstellung der Mietspiegel an kommerzielle Unternehmen: Die Zahl der extern erstellten Mietspiegel ist von 67 auf 77 gestiegen. Damit steigt nach Auffassung der gif-Kommission die Bedeutung rechtskonformer Vergabeverfahren und eines Sachkundenachweises der Mietspiegelersteller.

"Eigentlich muss die Kommune bei der Vergabe die Sachkunde des Mietspiegelerstellers feststellen und das Angebot auch inhaltlich prüfen. Das ist aber nicht umsetzbar. In der Praxis erfolgt dann die Vergabe an den billigsten Anbieter; eine Prüfung der Sachkenntnis findet nicht statt", sagt Sebastian. Die Folge seien fehlerhafte Mietspiegel. "Wir fordern einen bundesweit einheitlichen Sachkundenachweis und klare Vorgaben für die Vergabe."

Zum gif-Mietspiegelreport 2021


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