Bauland-Novelle: Befristetes "Umwandlungsverbot" kommt

Der Bundesrat hat das Baulandmobilisierungsgesetz mit einem befristeten indirekten "Umwandlungsverbot" gebilligt. Wer Mietwohnungen zu Eigentum machen will – auch einzelne in Mehrfamilienhäusern – braucht künftig in der Regel eine Genehmigung. Das Gesetz soll nun zeitnah in Kraft treten.

Der Bundesrat hat am 28.5.2021 das Baulandmobilisierungsgesetz in der Fassung der Beschlussempfehlung des Bundestags-Bauausschusses vom 5.5.2021 gebilligt. Ziel des Gesetzes sei es, schneller Bauland zu aktivieren, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu beschränken, teilte die Länderkammer mit.

Nach monatelangen Streitereien hatten sich die Regierungsfraktionen am 4.5.2021 auf diesen Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) in der geänderten Fassung geeinigt. Der Bundestag stimmte am 7.5.2021 in zweiter und dritter Lesung abschließend zu. Ein Versuch von Bayerns Bauministerin Kerstin Schreyer (CSU), das Gesetz im Bundesrat noch kurzfristig zu stoppen, scheiterte. Das Gesetz wird nun dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung zugeleitet. Einen Tag nach Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt soll es in Kraft treten.

In der Immobilienbranche stößt insbesondere das befristete "Umwandlungsverbot" auf wenig Gegenliebe. "Das Gesetz erleichtert den Wohnungserwerb durch den Staat, während die Bildung von privatem Wohneigentum massiv eingeschränkt wird. Das war nicht Sinn und Zweck dieses Vorhabens", sagte der Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD, Jürgen Michael Schick, im Vorfeld der heutigen Sitzung des Bundesrates.

"Umwandlungsverbot" mit wenigen Ausnahmen

Das sogenannte "Umwandlungsverbot" eines § 250 Baugesetzbuch (BauGB) eigentlich eine "Umwandlungsbremse" – wird für in Zukunft für Gebiete verbindlich, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche Gebiete das sind, dürfen die Landesregierungen per Rechtsverordnung bestimmen. Sie müssen die Auswahl aber begründen. "Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt", heißt es in dem Gesetzentwurf in der geänderten Fassung.

Gilt der Wohnungsmarkt als angespannt, können Kommunen bis Ende 2025 die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten verbieten. Bisher ist dies nur in Milieuschutzgebieten möglich. Die Liste der Fälle, in denen eine Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden müsste, ist lang. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern brauchen künftig eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.

Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden – diese Spanne dürfen die Länder auch auf "drei bis 15 Wohnungen" festlegen –, oder die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden. Weitere Ausnahmen sind auch vorgesehen in Erbfällen, wenn die Erben die Wohnungen selbstnutzen wollen, bei Eigenbedarf, wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnunge nutzen werden oder wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen.

Die geplanten schärferen Regeln für die Umwandlung von Miete in Eigentum sollen zunächst "für fünf Jahre" bis zum Stichtag 31.12.2025 gelten.

Erleichtertes "Baugebot", Vorkaufsrecht der Kommunen und sektorale Bebauungspläne

Mit dem Gesetz sollen die Kommunen mehr Möglichkeiten bekommen, vor Investoren Zugriff auf Grundstücke oder Häuser zu haben (Vorkaufsrecht), um darauf selbst bezahlbaren Wohnraum zu bauen. Die Kommunen sollen sich beim Preis auf den Verkehrswert berufen können. "Der Spekulation mit Bauland schieben wir einen Riegel vor", sagte SPD-Fraktionsvize Sören Bartol.

IVD-Chef Schick sieht das anders: "Das ist die Kehrseite der Medaille, die privates Eigentum ausbremst. Durch den Erwerb zum sogenannten Verkehrswert, der auch unterhalb des tatsächlichen Marktwerts liegen kann, senkt sich der Staat im Zweifel selbst die Preise."

Durch die Etablierung einer neuen Gebietskategorie "Dörfliches Wohngebiet" sollen es die Kommunen künftig zudem leichter haben, Bauland zu mobilisieren: das Nebeneinander von Wohnen und – landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung wird vereinfacht.

Mit sogenannten sektoralen Bebauungsplänen können die Gemeinden – befristet bis Ende 2024 – Flächen für die Wohnbebauung festlegen. Zusätzlich können sie vorschreiben, dass neue Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für die soziale Wohnraumförderung erfüllen müssen. Baugenehmigungen dürfen davon abhängig gemacht werden, ob die Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung – insbesondere die Miet- und Belegungsbindung – eingehalten sind.

Auch ein "Baugebot" sieht die Novelle vor. Demnach können Kommunen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen, soweit es dringenden Wohnbedarf gibt oder in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ausnahmen sind zugelassen: etwa, wenn das Grundstück der Altersvorsorge der Besitzer dienen soll.

Eine Regelung zum unkomplizierteren Bauen am Ortsrand war Ende 2019 zunächst ersatzlos gestrichen worden. Mit der BauGB-Novelle soll § 13b BauGB, mit dem Baugebiete im Außenbereich von Kommunen leichter ausgewiesen werden können, wieder eingeführt werden und bis Ende 2022 laufen: Der Wohnungsbau auf bis zu 10.000 Quadratmeter großen Flächen, "die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen", wird einfacher.

"Niemand sollte erwarten, dass dieses Gesetz die Wohnungsnot beheben wird", bedauerte BFW-Präsident Andreas Ibel die Zustimmung des Bundesrates. Das Baulandmobilisierungsgesetz werde zum Bremsklotz für bezahlbares Wohnen, statt wirkungsvoll neues Bauland zu schaffen.

Das Hick-Hack um die Bauland-Novelle

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) unter der Leitung von Horst Seehofer (CSU) hatte erstmals einen Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetzes zur Novelle des BauGB inklusive "Umwandlungsverbot" im Juni 2020 vorgelegt.

Das Bundeskabinett beschloss einen Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Stand 30.11.2020) mit dem "Umwandlungsverbot" Ende 2020. Der darin enthaltene strenge Genehmigungsvorbehalt war in Regierungskreisen umstritten, sodass die Passage nach Protesten aus der CDU zunächst gestrichen wurde. Daraufhin verweigerte die SPD ihre Zustimmung zur BauGB-Novelle – schließlich passte das federführende BMI den Regierungsentwurf erneut an und befristete die "Umwandlungsbremse" sschließlich.

Der Bundesrat formulierte in seiner Sitzung am 18.12.2020 zahlreiche Änderungsvorschläge und legte die Stellungnahme (Stand 20.1.2021) zu dem Entwurf der Regierung dem Bundestag zur ersten Lesung vor – die Ländervertretung legte auf die Befristung der Umwandlungsbremse Wert.

Am 22.2.2021 fand im Bauausschuss eine Expertenanhörung zu dem am 28.1.2021 in erster Lesung im Bundestag beratenen Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) statt. Geladen waren unter anderem Vertreter der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft. Die erneuerten ihre Kritik an dem Regierungsentwurf noch einmal.

Gesetzgebungsverfahren "Gesetz zur Mobilisierung von Bauland" mit Stellungnahmen


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