ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex: Skepsis am Wohnungsmarkt

Es wird gebaut und gebaut, vor allem der Run auf Wohnimmobilien ist ungebrochen, die Preise steigen, Mietausfälle gibt es kaum – doch die Immobilienbranche ist skeptisch, was die Zukunft angeht. Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) fällt zum zweiten Mal in der Corona-Krise.

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) gibt vierteljährlich Aufschluss darüber, wie die deutschen Immobilienfirmen und Projektentwickler ihre Geschäftslage einschätzen und was sie für die Zukunft erwarten. Im ersten Quartal 2021 hat sich das Klima zum zweiten Mal während der Corona-Krise eingetrübt – der Indexwert sinkt um 4,6 Zähler auf 32,8 Punkte. Insgesamt ist die Stimmung aber noch deutlich besser als nach dem ersten Lockdown im Juni 2020, als der Index mit 16,9 Punkten seinen bislang historischen Tiefpunkt erreichte.

Nachdem die Immobilienfirmen im vierten Quartal 2020 Lage und Erwartungen wieder besser eingeschätzt hatten als im Sommer, sind nach dem zweiten harten Lockdown nun insbesondere die Aussichten auf die Zukunft wieder pessimistischer dargestellt. Das liegt den Studienautoren zufolge daran, dass die Befürchtungen groß sind, eine dritte Corona-Welle könnte nachhaltig negativen Einfluss auf die Konjunktur  haben. Die Geschäftslage wird aktuell mit 61,8 Punkten leicht besser eingeschätzt als im Vorquartal (plus 0,6 Punkte), die Erwartungen für die nächsten zwölf Monate haben sich deutlich eingetrübt (um minus 9,5 Punkte auf 6,9 Punkte).

Die Stimmung ist dabei gemischt. Sorgenkind bleibt vor allem der Einzelhandel – die Stundung von Mietschulden wurde für viele Immobilieneigentümer zum Problem. Überraschend ist, dass ausgerechnet beim Wohnen sowohl der Lage- als auch der Erwartungswert nachgegeben hat.

Nach dem zweiten Corona-Lockdown: Ausblick auch im Wohnsegment pessimistischer

Im Wohnsegment ist der Index nach einem starken Anstieg im Vorquartal (plus acht Punkte) auf 21,5 Punkte gefallen. Nicht nur die Erwartungen sind mit ins Negative gerutscht (um minus 10,5 Punkte auf nun minus 3,4 Punkte), auch die Geschäftslage wird pessimistischer gesehen: Hier ging der Wert um 4,8 Punkte auf nun 49,4 Punkte zurück.

Dabei könnte man meinen, dass die Stimmung gerade bei Wohnimmobilieneigentümern gut sein müsste. Der Markt boomt, die Preise steigen trotz Krise, zumindest in Regionen, die schon vor der Krise stark gefragt waren. Mietausfälle gibt es so gut wie gar nicht, Projektentwickler kommen kaum noch hinterher, weil die Nachfrage nach Wohnungen gerade während der Corona-Krise gewachsen ist. "Offensichtlich setzt sich hier die pessimistischere Erwartungshaltung fort, die bereits 2019 vor der Corona-Pandemie begonnen hat und das Ende des langjährigen Wohnungsmarktbooms langsam einleitet", heißt es in der Studie.

Wohnen und Büro tragen aktuell die Konjunktur der Immobilienwirtschaft

Im Bürosektor ist der Indexwert gegenüber dem Vorquartal nur noch leicht um 2,8 Punkte auf 33,1 Punkte gesunken. Die Büroimmobilienfirmen zeigen sich vor allem mit ihrer aktuellen Lage (68,8 Punkte) wieder viel zufriedener als im Vorquartal (plus 12,6 Punkte). Um so pessimistischer sind sie bei den Geschäftserwartungen: Hier sank der Indexwert um 15 Zähler auf nur noch 2,2 Punkte. Allerdings war der Studie zufolge auch der Schock, der mit dem ersten Lockdown im Frühjahr 2020 ausgelöst wurde, im Bürosegment am größten. Seitdem habe sich das Geschäftsklima wieder aufgehellt.

"Insgesamt kommen die Unternehmen im Bürosegment deutlich besser durch die Krise als zunächst befürchtet wurde. Der erwartete Preisverfall blieb bislang aus und auch die Mieten legten vielerorts weiter zu", schreiben die ISI-Autoren. Der für 2020 erwartete Preisverfall sei ausgeblieben, während die Mieten im vergangenen Jahr aufgrund der vielerorts noch nicht bedienten Nachfrage sogar weiter leicht zulegten. Ungeachtet des Homeoffice-Booms wollen nur wenige Unternehmen kurz- oder mittelfristig Büroflächen reduzieren.

Dazu kommt, dass die meisten der befragten Bestandshalter von Wohn- oder Büroimmobilien im Langvermietungsgeschäft kaum von Einnahmenausfällen betroffen sind, wie Sonderfragen zu den Corona-Auswirkungen zeigen.

Handelsimmobilien: Index erreicht historisches Tief

Im Handelsimmobiliensektor hat der ZIA-IW-Index einen deutlichen Sprung nach unten gemacht: um 24,9 Punkte auf plus 14,7 Punkte. Insgesamt bleibt das Klima bei den Eigentümern von Handelsimmobilien damit zwar positiv, was auch an den durchgängig guten Geschäften von beispielsweise Supermärkten lag, der Indexwert ist aber deutlich pessimistischer als in allen anderen Segmenten.

Auffällig ist dabei vor allem, dass die Unternehmen sehr unterschiedlich von der Krise – zum Beispiel von Mietausfällen – betroffen sind. Insbesondere der stationäre Einzelhandel im Non-Food-Segment leidet unter der Covid-19-Pandemie; die Umsätze sind während der Lockdowns massiv eingebrochen. Entsprechend negativer gegenüber dem Vorquartal wird die aktuelle Situation eingestuft: Der Wert sinkt um 41 Punkte auf 41,2 Punkte. Die negativen Erwartungen für die kommenden zwölf Monate mit einem Wert von minus 8,8 Punkten (Rückgang um 12,4 Punkten gegenüber dem Vorquartal) sprechen ebenfalls eine eindeutige Sprache.

Fast zwei Drittel (64,3 Prozent) der befragten Bestandshalter von Handelsimmobilien gehen von weiter sinkenden Mieten ihrer vermieteten Immobilien in den kommenden zwölf Monaten aus. Bei der Corona-Sonderumfrage sagte zudem mehr als die Hälfte (53,6 Prozent) der Vermieter im Handel, dass sie von Mietausfällen "stark betroffen" seien. Von direkten Kündigungen sind 10,7 Prozent der Vermieter "stark betroffen". Einbrüche gibt es bei den Neuvermietungen: Mehr als jedes zehnte Unternehmen (11,2 Prozent) gab an, davon "stark betroffen" zu sein – weitere 59,2 Prozent sind zumindest "gering betroffen".

Projektentwickler: Das Geschäft brummt

Bei den Projektentwicklern sieht die Lage derzeit rosiger aus als bei den anderen Unternehmen: Die Geschäftslage erreicht mit 71,6 Punkten fast wieder Vorkrisenniveau (plus 4,2 Punkte). Die Mehrheit der Entwickler geht außerdem davon aus, dass sich die Lage in den kommenden zwölf Monaten weiter verbessern wird: Der Index für die Geschäftserwartungen notiert bei 35,1 Punkten (plus 11,2 Punkte). Entsprechend verbesserte sich auch der Gesamtindex im Bereich Projektentwicklung auf 52,7 Punkte (plus acht Punkte).

Aber auch die Projektentwickler kommen nicht ganz unbeschadet davon: Vor allem sie sind wegen der Krise von gestiegenen Finanzierungskosten betroffen, wie aus den Antworten auf die Sonderfragen hervor geht. Insgesamt berichten 9,8 Prozent der Unternehmen, "stark" damit zu kämpfen, rund ein Viertel (27,3 Prozent) geben eine geringe Betroffenheit an. Die Studienautoren schlussfolgern daraus, dass die Projekte von den Immobilienfinanzierern derzeit mit einem höheren Risiko eingestuft werden.

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI)

Die Umfrage zum ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI), den der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) seit 2014 vierteljährlich veröffentlichen, fand für das erste Quartal 2021 zwischen dem 12. Februar und dem 8. März statt. Der Wert Null entspricht einer theoretisch neutralen Konjunkturlage oder -erwartung. Die Spannbreite reicht von plus 100 (alle Antworten positiv) bis minus 100 (alle Antworten negativ). Studienautoren sind Prof. Dr. Ralph Henger, Senior Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik, und Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte (beide IW Köln). Auftraggeber ist der ZIA.

ZIA-Video: Kurzinterview mit IW-Immobilienexperte Dr. Ralph Henger


Das könnte Sie auch interessieren:

Warenhäuser in Not: Innenstädte vor dem Aderlass?

Immobilienklima: Investoren in Frühlingsstimmung

Empirica-Index: Droht die Immobilienblase zu platzen?

Ende des Wohnzyklus in Sicht: Kommt 2024 der Preisverfall?

Schlagworte zum Thema:  Immobilienbranche, Immobilienunternehmen