BF.Quartalsbarometer: Immobilienfinanzierer sind optimistisch

Es geht aufwärts. Die Immobilienfinanzierer sind sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnbereich wieder recht optimistisch. Der Wert des BF.Quartalsbarometers steigt zum zweiten Mal in Folge – Finanzierungsbereitschaft ist trotz Pandemie-Situation nur noch leicht eingeschränkt.

Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern macht im zweiten Quartal 2021 einen deutlichen Sprung nach oben. Der Wert für das aktuelle BF.Quartalsbarometer, das Bulwiengesa im Auftrag der BF.direkt AG vierteljährlich erstellt, stieg im Vergleich zum Vorquartal (minus 4,68 Zähler) um 3,66 Punkte auf minus 1,02 Punkte im zweiten Quartal. Damit geht es kontinuierlich weiter aufwärts. Zum Vergleich: Im vierten Quartal 2020 lag der Wert noch bei minus 8,08 Punkten.

Das heißt: Die Finanzierungsbereitschaft der im Befragungszeitraum vom 3. bis 14. Mai rund 100 interviewten Banken ist derzeit trotz Pandemie-Situation nur noch leicht eingeschränkt. Der Wert "0" stünde für einen ausgeglichenen Finanzierungsmarkt. Auf seinem bisherigen Höchststand war der Barometerwert mit plus 8,11 Punkten im ersten Quartal 2015.

Finanzierungsbedingungen: Einschätzung verbessert sich signifikant

Während im ersten Quartal 2021 noch mehr als die Hälfte (55 Prozent) der Experten, die größtenteils direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind, die Bedingungen am Finanzierungsmarkt als restriktiv einschätzten, ist es jetzt nur noch zirka jedes fünfte (22,6 Prozent) der 100 Unternehmen. Knapp zwei Drittel der Experten (58,1 Prozent) sehen gleichbleibende Bedingungen. Von progressiveren Bedingungen sprachen 19,4 Prozent.

"Die Immobilienfinanzierer blicken derzeit optimistisch in die Zukunft und scheinen die Corona-Krise schon hinter sich gelassen zu haben", kommentiert Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG. Deren Einschätzung sei bemerkenswert, da es parallel dazu auch viel Unsicherheit am Markt gebe, etwa Inflationsängste.


Die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern im zweiten Quartal 2021

Grafik BF-Quartalsbarometer Q2_2021

Auch beim Neugeschäft sind die Finanzierer wieder zuversichtlicher

Beim Neugeschäft geht die Hälfte (50 Prozent) der 100 Befragten von einer Stagnation aus, mehr als jeder Zehnte (13 Prozent) meint, es wird steigen. Von einem abnehmenden Neugeschäft gehen im zweiten Quartal 2021 nur noch 6,7 Prozent der Teilnehmer aus. Das sind 3,3 Prozentpunkte (pp) weniger als bei der Umfrage vor drei Monaten. Finanziert werden derzeit vorwiegend Wohn- und Büroimmobilien mit jeweils 22,5 Prozent (jeweils plus 1,2 pp).

Positiv bewerten die Studienautoren auch, dass die Kreditentscheidungen wieder stärker einvernehmlich zwischen Risikoabteilung und Neugeschäftsbereich getroffen werden. In den zurückliegenden Quartalen war die Risikoabteilung demnach deutlich dominanter.

Höhere Risikokosten, steigende Margen

Die durchschnittlichen Margen im gewerblichen Geschäft haben im zweiten Quartal deutlich zugenommen, sowohl bei Bestandsfinanzierungen als auch in der Projektentwicklung. Die durchschnittlichen Margen bei der Finanzierung von Immobilien im Bestand steigen seit acht Quartalen von 119 Basispunkten im dritten Quartal 2019 auf 157 Basispunkte in der aktuellen Umfrage. Das ist ein Plus von 38 Basispunkten (bp). Bei den Projektfinanzierungen stiegen die Margen im gleichen Zeitraum von 203 auf 239 Basispunkte (plus 36 bp).

"Die Margen steigen, weil die Banken höhere Risikokosten haben. Dies liegt unter anderem am zunehmenden Auseinanderdriften von Beleihungswert und Marktpreis", erklärt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Irebs und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers. Da die Banken nur den Teil des Darlehens, der auf den Beleihungswert entfällt, günstig refinanzieren könnten, müsse für den darüberhinausgehenden Blankoanteil mehr Risikovorsorge getroffen werden, was sich in den Margen niederschlage.

Die Spanne der angegebenen Loan to Value (LTV)-Werte, also dem Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrswert einer Immobilie, reicht von einem Minimum von 40 Prozent bis zu einem Maximum von 100 Prozent. Der Durchschnittswert liegt bei 67,6 Prozent (plus zwei pp).

Nachfrage nach alternativen Finanzierungsinstrumenten wächst

Die Nachfrage nach alternativen Finanzierungsinstrumenten nimmt im zweiten Quartal 2021 gegenüber dem ersten Quartal wieder leicht zu. Die Zustimmung steigt auf 42 Prozent (plus zwei pp). Mezzanine-Kapital wird mit 36,7 Prozent am häufigsten genannt und hat noch einmal um 4,3 Prozentpunkte zugelegt. Dahinter folgt das Eigenkapital (23,3 Prozent).

Im Rahmen der Zusatzfrage wurden die Finanzierer auch nach ihrer Einschätzung zur Entwicklung im Segment Non Performing Loans (NPL), also zu sogenannten notleidenden Krediten befragt. Das Bild ist hier sehr geteilt. Während etwa die Hälfte der Befragten eine Zunahme der NPLs für wenig wahrscheinlich hält, ist die andere Hälfte der Meinung, dass die Wahrscheinlichkeit bei bestimmten Assetklassen sehr hoch ist, lautete das Fazit.

Zum BF.Quartalsbarometer Q2/2021

  

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