Postbank Wohnatlas: Eigentum oder Mietobjekt – was lohnt sich wo? Infografik

Wo lohnt sich der Immobilienkauf noch? Für den Postbank Wohnatlas 2021 haben Experten bundesweit Kauf- mit Mietpreisen verglichen – heraus kam: Wohneigentum ist nur in knapp einem Achtel der Landkreise und Städte günstiger als zur Miete zu wohnen. Das Ergebnis ist auch für Investoren relevant.

Der Kauf einer Wohnimmobilie kommt den Eigennutzer nicht zwingend günstiger als das Wohnen zur Miete. Das hat auch damit zu tun, dass die Kaufpreise in Deutschland seit Jahren stärker wachsen als die inserierten Mietpreise. Wo sich Wohneigentum lohnt, hängt auch davon ab, wie erschwinglich es für einen Durchschnittsverdiener noch ist, also wie viel Einkommen ein Haushalt für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung aufbringen muss.

Die Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) haben für den Postbank Wohnatlas 2021 durchgerechnet, wie sich die Kauf- und Mietpreise entwickelt haben und kommen zu dem Ergebnis, dass es – unter Annahme einer marktüblichen Finanzierung – nur in 54 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten günstiger ist, eine Wohnimmobilie zu kaufen, als sie zu mieten. Das kann auch für die Entscheidung von Immobilieninvestoren interessant sein, die sich überlegen, ob sie ihr Geld eher in Mietobjekte oder in Eigentumswohnungen stecken.

Kaufen statt mieten: Ostdeutschland hat Potenzial

Zugunsten des Wohnungskaufs schlägt das Pendel den Studienautoren zufolge am stärksten im Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) aus: Wer hier im vergangenen Jahr eine Wohnung kaufte, musste im Schnitt nur 7,5 Prozent des Haushaltseinkommens in die Kreditfinanzierung stecken, während für die monatliche Miete 12,5 Prozent des Einkommens fällig wurden. Auch im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt sowie im Kyffhäuserkreis und im Unstrut-Hainich-Kreis in Thüringen profitierten Käufer laut Experten von besonders günstigen Immobilienpreisen in Relation zu den lokalen Mieten. Die größten Abschläge für Käufer bieten ostdeutsche Kreise.

Erst auf Rang 20 der Regionen mit den größten Vorteilen für Käufer folgt mit Goslar der erste westdeutsche Kreis. Dort mussten Käufer für die Finanzierung einer Immobilie im Jahr 2020 im Durchschnitt 10,3 Prozent ihres Haushaltseinkommens einplanen – für die Miete waren es 13,2 Prozent. Doch auch dann sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein. Auch wenn der Erwerb auf den ersten Blick günstiger erscheint als die Miete für ein vergleichbares Objekt, müssten Käufer in strukturschwachen Regionen ein Objekt besonders gründlich prüfen "und auch einen möglichen künftigen Wertverlust einkalkulieren", rät Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

Wohneigentum: In diesen Städten bleibt die Kaufbelastung im Rahmen

Höhere Einkommensbelastungen für den Kauf von Wohneigentum sieht Grundwald grundsätzlich nicht als Ausschlusskriterium für die Entscheidung. Der Vorteil des Vermögensaufbaus – auch als Altersvorsorge und zum Schutz vor steigenden Mieten – rechtfertige in vielen Fällen den Aufpreis. Nehmen potenzielle Käufer einen geringen Zuschlag von weniger als fünf Prozentpunkten für den Eigentumserwerb in Kauf, kommen laut Postbank Wohnatlas weitere 170 Regionen in Frage, wo sich das Kaufen gegenüber dem Mieten noch lohnt. Diese Kreise und Städte sind schwerpunktmäßig in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen zu finden.

Richtet man den Blick auf die deutschen Großstädte abseits der "Top 7" Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart finden sich nur zwei Metropolen, in denen Käufer gegenüber Mietern einen leichten Vorteil haben: Gelsenkirchen und Salzgitter. Hier halten sich die Belastungen von Kauf und Miete die Waage. In weiteren 26 Großstädten ab 100.000 Einwohnern kommen Käufer zwar bei der monatlichen Einkommensbelastung im Schnitt nicht günstiger weg als Mieter, der Aufschlag für den Kauf liegt aber mit weniger als fünf Prozentpunkten im Rahmen.

Den Experten zufolge lohnt sich der Kauf etwa in Bremerhaven, Duisburg und Oberhausen, ohne dass es teurer wäre, als zu mieten. Das gilt neben zahlreichen Städten in Nordrhein-Westfalen auch für die ostdeutschen Städte Chemnitz (Sachsen), Magdeburg (Sachsen-Anhalt), und für die wetsdeutschen Städte Kaiserslautern und Ludwigshafen (beide Rheinland-Pfalz) sowie Wolfsburg und Osnabrück (beide Niedersachsen), Pforzheim (Baden-Württemberg) sowie Bremen.

Erschwinglichkeit: Belastung durch Wohnkosten steigt

Welchen Anteil vom Einkommen die Wohnkosten verschlingen, egal ob Miet- oder Kreditraten, da ergibt sich bei den vom HWWI für den Postbank Wohnatlas auf Basis der durchschnittlich regional verfügbaren durchgerechneten Haushaltseinkommen ein sehr gemischtes Bild. Nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens sollte Wohnen kosten, lautet die Faustformel.

Danach wäre der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung im vergangenen Jahr noch in 363 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten für einen Durchschnittshaushalt finanzierbar gewesen. Ein Jahr zuvor waren es 379 Kreise und Städte. In insgesamt 38 Regionen müssen im Schnitt mehr als 30 Prozent des regional verfügbaren Einkommens für die Kreditfinanzierung aufgewendet werden.

Besonders hoch (mehr als 40 Prozent) sind die Belastungen nach dieser Berechnung in den Metropolen München, Berlin, Frankfurt und Hamburg sowie in den Landkreisen Nordfriesland, Miesbach, Garmisch-Partenkirchen und Aurich. Die Mieten bleiben demgegenüber hier überall unterhalb der 30-Prozent-Schwelle. Für die Finanzierung einer Immobilie wurde ein Zinssatz von 2,45 Prozent, eine Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital zu Grunde gelegt. Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar oder Umbauten wurden nicht berücksichtigt.

Top 7: Wohneigentum verschlingt große Einkommensanteile

Die HWWI-Modellrechnung zeigt auch, dass im Jahr 2020 im Durchschnitt über alle deutschen Landkreise und kreisfreien Städte 14,2 Prozent mehr des regional verfügbaren Einkommens für die Miete als im Jahr zuvor aufgebracht werden musste; und 19,6 Prozent mehr für die Finanzierung einer Eigentumswohnung. "Diese Entwicklung beobachten wir besonders ausgeprägt in Ballungsräumen", sagt Grunwald. Das zeigt sich in Deutschlands sieben größten Städten.

Zwar blieben die Nettokaltmieten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung im vergangenen Jahr in allen Städten unterhalb der 30-Prozent-Grenze, in keiner der "Top 7" kamen Durchschnittskäufer aber mit weniger als 30 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die monatliche Ratenzahlung über die Runden. In die Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum aus dem Bestand floss laut HWWI-Modellrechnung in München im Jahr 2020 im Mittel mehr als die Hälfte (54 Prozent) des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens in eine Wohnimmobilie – obwohl die Münchner über die höchsten Haushaltseinkommen unter den "Top 7" verfügen. Es folgt Berlin (rund 47 Prozent), die Metropole mit den niedrigsten Einkommen, vor Frankfurt (knapp 44 Prozent) und Hamburg (knapp 43 Prozent). Der Unterschied zur Miete fiel denn auch in München (27 Prozent des Einkommens) und Berlin (23 Prozent) am größten aus.

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Die vorliegende Analyse ist der fünfte Teil des diesjährigen Wohnatlas. Untersucht wurden die Wohnungsmärkte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte.


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