Studie: Nachfrage nach Green Buildings wird deutlich steigen

Die Nachfrage von Immobilieninvestoren nach Green Buildings wird in den kommenden Jahren deutlich steigen. Dahinter steckt auch ein enormer Handlungsdruck, wie eine aktuelle Studie der Deutschen Hypo zeigt.

Die Europäische Union (EU) hat sich mit dem "Green Deal" das Ziel gesetzt, bis 2050 klimaneutral zu werden. Mit ihrem "Sustainable Finance Action Plan" für den Kapitalmarkt sind auch die Akteure auf dem Immobilienmarkt in der Pflicht, denn der Gebäudesektor spielt eine Hauptrolle beim Klimawandel. Das rückt auch den Begriff "Green Buildings" weiter in den Fokus der Investoren.

Einen Überblick über Kriterien für nachhaltige Gewerbeimmobilien, sogenannte "grüne Immobilien", sowie über Chancen und Herausforderungen für klimafreundliche Entwicklungen im Gebäudesektor, gibt eine Studie der Deutschen Hypo, die auch eine Auswahl an Best-Practice-Beispielen vorstellt.

Anforderungen an Green Buildings

Green Buildings sind bereits seit einigen Jahren ein elementarer Bestandteil des deutschen Investmentmarktes für Gewerbeimmobilien. Mit einem Transaktionsvolumen bei Einzeldeals von 11,6 Milliarden Euro vereinten sie nach Angaben der Deutschen Hypo im Jahr 2019 rund 22,6 Prozent des gesamten Marktvolumens auf sich – ein Plus von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die Autoren der Studie sind überzeugt, dass die Nachfrage nach Green Buildings in den kommenden Jahren spürbar steigen wird. Eine allgemeingültige Definition gibt es derzeit noch nicht. "Als grüne oder nachhaltige Immobilien werden Gebäude bezeichnet, die sich durch eine Ressourceneffizienz in den Bereichen Energie, Wasser und Material auszeichnen und somit ihre schädliche Auswirkung auf Gesundheit und Umwelt reduzieren", beschreibt es die Deutsche Hypo. Die Energieeffizienz der Immobilie stehe dabei an vorderster Stelle. Ziel ist es, das Gebäude ressourcenschonend zu bauen, zu betreiben und beim Abbruch die Wiederverwertung der Baustoffe einzubeziehen.

Wichtig sei, den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie zu berücksichtigen – von der Planung, über den Bau bis zum Lebensende. Auch die Auswirkungen des jeweiligen Zyklus für Umwelt und Gesundheit sollten in die Definition einer grünen Immobilie einfließen, heißt es in der Studie. Erste Anhaltspunkte könnten Grenzwerte und "Green Labels" (etwa Energieausweise oder Nachhaltigkeitszertifikate) für eine Einordnung von Immobilien bieten.

"Auch wenn die verschiedenen Zertifikate international wenig vergleichbar sind, setzen sie bei der aktuell womöglich größten Herausforderung des Gebäudesektors zur Erreichung der Klimaziele an: der Datentransparenz", heißt es in der Studie. Auf dem Weg zu mehr Standardisierung, Benchmarking und Transparenz hält die Deutsche Hypo eine einheitliche Begrifflichkeit für Green Buildings und ein praktisches Umsetzen der Kriterien für existenziell.

Green Buildings: Wer nicht mitmacht, hat verloren?

Core-Immobilien werden der Studie zufolge kaum noch ohne Nachhaltigkeitszertifikat gebaut. Zunächst hätten diese Entwicklung die Mieter vorangetrieben, inzwischen legten – im Kontext der EU-Klimaziele und dem Aktionsplan Sustainable Finance – auch immer mehr Investoren Wert auf nachhaltige Immobilien. Eigenkapitalstarke Core-Investoren sind laut Deutsche Hypo auf dem Markt für Green Buildings besonders aktiv.

Den höchsten Anteil grüner Objekte an den eigenen Investments hatten im Jahr 2019 unter den institutionellen Investoren die Pensionskassen mit 69 Prozent, gefolgt von Staatsfonds (52 Prozent) und Versicherungen (49 Prozent). Beim Rendite-Risiko-Verhältnis kommt Nachhaltigkeit eine zentrale Bedeutung zu. Auch bei Fonds und Banken macht der Anteil grüner Gebäude inzwischen knapp ein Viertel aller Investments aus, schreiben die Studienautoren. Hier zeige sich, dass bei den Investoren zunehmend auch eigene Nachhaltigkeitsziele eine wichtige Rolle spielen.

Der Bürosektor ist laut Studie im Hinblick auf Green Buildings führend. Rund ein Drittel aller Investments in Büroimmobilien wurden 2019 in Green Buildings angelegt, heißt es da. Damit floss jeder dritte Euro in nachhaltige Büroobjekte. Auf Platz zwei und drei folgen der Logistiksektor (19 Prozent) und Hotelimmobilien mit einem Anteile von 14 Prozent. Bei Retailobjekten beläuft sich der Anteil auf 13 Prozent. Was den grünen Büroflächenbestand im Jahr 2019 angeht, lag Frankfurt mit einem Anteil von 22,7 Prozent auf Platz eins in Deutschland. Die Mainmetropole konnte mit 2,3 Prozentpunkten zugleich den größten Zuwachs innerhalb eines Jahres verbuchen. Auf Platz zwei und drei folgen mit deutlichem Abstand Düsseldorf (9,1 Prozent) und München (8,3 Prozent).

Ob künftig nicht als grün identifizierte Gebäude mit einem erheblichen Vermarktungsnachteil und Bewertungsabschlag rechnen müssen, bleibt laut Deutsche Hypo noch abzuwarten.

Der "Green Bond"-Markt wächst mit

Die im April 2021 angepassten EU-Taxonomie Anforderungen an "Green Bond"-fähige Immobilien werden laut Deutsche Hypo den Aufwärtstrend fördern. Den sogenannten grünen Anleihen wird eine hohe Bedeutung zur Reduzierung des CO2-Verbrauchs beigemessen.

Der Green-Bond-Markt ist in den vergangenen Jahren stetig gewachsen, auch weil sich Akteure am Immobilienmarkt zunehmend dem Thema Nachhaltigkeit gewidmet haben. Seit 2016 hat sich das Transaktionsvolumen der Studie nach mehr als verdreifacht. Im weltweiten Länderranking erreichte Deutschland beim Neuemissionsvolumen 2020 mit 40,2 Milliarden US-Dollar erstmals hinter den USA (51,1 Milliarden US-Dollar) den zweiten Platz. Für das Gesamtjahr 2021 wird ein neuer Rekordwert an weltweiten Neuemissionen von Green Bonds in Höhe von rund 375 Milliarden US-Dollar erwartet. Die Deutsche Hypo hebt gegenüber anderen Anleihen die zweckgebundene Erlösverwendung für grüne Projekte, wie etwa für Green Buildings oder sonstige Projekte zur Einsparung von CO2-Emissionen, hervor. Im Herbst 2020 wurde erstmals von der Bundesregierung eine grüne Anleihe im Rahmen des Klimaschutzprogramms 2030 emittiert.

"Um dem Klimawandel zu begegnen und einen entsprechenden Beitrag zu leisten, sind aber weitere Anstrengungen unerlässlich", erklärt Andreas Rehfus, Vorstandsmitglied der Deutschen Hypo. Der Handlungsdruck sei hier gewaltig. Mit einem entsprechenden Klimaschutzfahrplan individuell für das jeweilige Gebäude können die aus dem Klimawandel resultierenden Herausforderungen systematisch aufgezeigt und nachhaltig bewältigt werden.

Studie "Green Buildings: Nachhaltige Investments in Gewerbeimmobilien"


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