Die Kalkulation der Verwalt... / 1.2 Der wirtschaftliche Ansatz

Die Marktsituation darf nicht dazu führen, den wirtschaftlichen Aspekt außer Acht zu lassen. Die Beurteilung des zu erwartenden Arbeitsaufwands bei der Verwaltung erfordert eine exakte Analyse des Verwaltungsgegenstands. Sie bezieht sich nicht nur auf den technischen Zustand, sondern auch auf die Struktur der Bewohner, Mieter wie Eigentümer, laufende Verfahren usw. Darüber hinaus sind die Aufgaben des Verwalters zu berücksichtigen, wie sie sich aus dem Verwaltervertrag und, bei der WE-Verwaltung, aus der Teilungserklärung ergeben.

 
Praxis-Beispiel

Beispiele:

a) Der Verwaltungsaufwand erhöht sich nicht nur durch besondere technische Einrichtungen wie Aufzug, Notstromeinrichtungen, Hebeanlagen o.Ä. Besonders zeitintensiv kann der allgemeine technische Zustand werden: Instandhaltungsstau, älteres Flachdach seit Jahren nicht saniert, eindringendes Wasser in Tiefgaragen oder den Kellerbereichen,Sanierungsbedarf am Gebäude, dem Treppenhaus oder im Bereich der gemeinschaftlichen Räume oder befinden sich, bei der Mietverwaltung, die Wohnungen in einem technisch nicht mehr zeitgemäßen Zustand (alte Fenster, veraltete Bäder, sanierungsbedürftige Fußböden).

b) Auch die Struktur der Bewohner hat Einfluss auf den zu erwartenden Arbeitseinsatz: Handelt es sich um eine Wohnanlage mit sehr vielen Kleinwohnungen und häufigem Mieterwechsel, handelt es sich um Bewohner, die sich nur wenig um Zustand und Sauberkeit bemühen oder handelt es sich um eine auf pflegliche Behandlung bedachte Bewohnerschaft (man achte auf den Zustand des Aufzugsinnenraums, das Treppenhaus oder die Klingel-/Briefkastenanlage!), sind rechtliche Verfahren gegen die Bewohner anhängig, Räumungsverfahren oder Mietrückstände gegen Mieter, Verfahren gegen Eigentümer z.B. wegen Verstoß gegen die Haus- oder Gemeinschaftsordnung bis hin zum Entzug des Wohnungseigentums.

c) Regelmäßige Wohnungsbegehungen, häufige Protokolle der technischen Überprüfung bei Mietverwaltung, problematische Umlageschlüssel: ständige Überprüfung der Personenzahl bei Umlage einer Position nach Personen, mehrere Versammlungen pro Jahr bei Wohnungseigentum.

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