Kauf von Verwaltungsbeständen -- Was ist mindestens zu bedenken?
 

Zusammenfassung

Die Bestände in der Immobilienwirtschaft wachsen nicht rasant, aber der Kuchen wird gelegentlich neu verteilt. Unternehmen werden aufgegeben oder Teile des Bestandes veräußert. Für manchen Verwaltungsangestellten ist dies die Chance in die Selbstständigkeit und für andere Unternehmer die Möglichkeit zur Expansion. Nichts ist allerdings ohne Risiko. Aus diesem Grund wird hier an das erinnert, was besser nicht vergessen werden sollte.

Die Grundlage der Entscheidung, für oder gegen die Übernahme von Unternehmen bzw. Beständen, sollte ein fundierter Fragenkatalog sein. Die jeweilige Art und Anzahl von vornehmlich W-Fragen ergibt sich zwar situativ, dennoch sind einige grundsätzlicher Natur. Die hier erläuterten, essenziellen Fragen, sind überlappend zu sehen und wurden nur zur besseren Übersicht in zwei Komplexe getrennt. Für alle Fragen gilt zudem: Die Beantwortung darf natürlich nur der ernsthafte Kaufinteressent -- evtl. auch erst nach Bonitätsnachweis -- erwarten.

Zehn Fragen zum Unternehmen

Wer verkauft Diese Frage sollte immer an erster Stelle stehen, denn manchmal ist nicht klar, ob derjenige, welcher anbietet, auch zum Verkauf berechtigt ist. Natürlich sollte man nicht grob mit der Tür ins Haus fallen, aber die Frage nach der Legitimation hat ihre Notwendigkeit. So neigen z. B. Geschäfts- und Ehepartner im Streit gelegentlich zu unüberlegten Handlungen; von Menschen, die vorsätzlich täuschen, einmal ganz abgesehen. Holen Sie im Zweifelsfall besser den Rat von Juristen ein, und prüfen Sie in jedem Fall die Handelsregister- bzw. Gewerbeeinträge.

Welche betriebliche Rechtsform? Die Prüfung der aktuellen und früheren Rechtsform der Unternehmung ist ungemein wichtig. Zum einen zur Feststellung, ob z. B. die laufenden Verträge auch die richtigen Vertragspartner enthalten, und zum anderen für die Überprüfung, welche Haftungsrisiken evtl. mit übernommen werden müssen. Auch an dieser Stelle ist die fachliche Beratung, durch einen Rechtsanwalt sowie einen Steuerberater, zu empfehlen. Denn die Rechtsform des Betriebes wirkt sich auch bei der wirtschaftlichen bzw. steuerlichen Betrachtung aus. So sind z. B. die Anforderungen und damit auch die Kosten der Buchführung einer GmbH oder kleinen AG im Durchschnitt deutlich höher sowie der steuerliche Gestaltungsspielraum meist geringer als bei einem Personenunternehmen.

Warum wird verkauft? Die angenehmste Vorstellung ist natürlich der siebzigjährige Unternehmer, der seinen Betrieb oder Teile davon veräußert, weil er für die gutgeführte Verwaltung keinen leiblichen Nachfolger hat. Es gibt auch viele andere gute Argumente, warum sich jemand zur Veräußerung entschließt. Es ist Ihr gutes Recht, nach diesen Gründen zu fragen. Mit Sicherheit möchte niemand eine Verwaltung erwerben, die sich nicht mehr rentiert oder bei der Ärger die Freude am Gewinn deutlich überwiegt. Nehmen Sie sich zur Erforschung der Verkaufsmotive die Zeit, welche Sie brauchen, um positiv überzeugt zu sein. Die Einholung von Informationen über Dritte, z. B. auch Auskunfteien oder Verbände, kann nicht schaden. Unter Umständen können Sie, nach Rücksprache mit dem Verkäufer, auch erhellende Gespräche mit den Mitarbeitern oder einigen Beiräten führen.

Wann wird verkauft? Gute Unternehmer suchen sich einen Nachfolger rechtzeitig, deshalb kann es durchaus sein, dass der effektive Übergang des Betriebes z. B. erst in ein oder zwei Jahren stattfinden soll. Dies stellt vom Grundsatz her kein Problem dar, denn egal welcher Übernahmetermin gewählt wird, die genaue vertragliche Regelung des Prozederes ist wichtig. Die Wahl des Termins kann für beide Seiten steuerlich sowie rechtlich Vor- und Nachteile haben, diese gilt es zu prüfen. Des Weiteren ist natürlich meist das Risiko des Käufers höher, je weiter der Zeitpunkt in der Zukunft liegt, denn bis dahin können sich sowohl der Markt als auch die Position des Betriebes stark verändern. Selbiges sollte auch bei der Preisfindung sowie den Zahlungsmodalitäten berücksichtigt werden.

Was wird mitverkauft? Es ist verständlich, dass sich ein Verkäufer meist von allem trennen möchte, was mit dem Betrieb zusammenhängt. Doch sollte das Paket zu groß geschnürt sein, so ist Vorsicht angeraten. Wenn neben der üblichen Geschäftsausstattung auch gleich der teure Firmenwagen sowie eine anhängige Immobilie verkauft werden, dann sollten Sie die einzelnen Bestandteile sehr genau bewerten. Normal ist, dass die Geschäftsausstattung im Verhältnis zum Zeitwert meist leicht überbewertet wird, aber dies kann wenigstens teilweise mit dem reibungslosen Übergang des florierenden Geschäfts gerechtfertigt werden. Anders sieht es bei hochwertigen Firmenfahrzeugen und vor allen Dingen dem Grundbesitz aus. Gerade beim Thema Geschäftsimmobilie drängt sich teilweise der Verdacht auf, hier wird vorrangig ein Haus verkauft, und die im Verhältnis zu dessen Wert "kleine" Verwaltung bzw. Existenz ist das Lockmittel.

Wer sind die Mitarbeiter? Neben dem normalen wird oft auch das so genannte "lebende...

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