Mietminderungslexikon / 60 Wohnfläche

Ist in dem Mietvertrag die Größe der Wohnung angegeben, gilt dies als Beschaffenheitsvereinbarung; hierfür muss der Vermieter grundsätzlich einstehen. Dies gilt nicht nur, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als "vereinbart" bezeichnet wird, sondern auch dann, wenn der Mietvertrag in Verbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: "Wohnfläche: x qm".[1]

 
Achtung

Angaben in Zeitungsinserat beachten

Für die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung kann es ausreichen, dass die Räume in einer Zeitung mit einer Flächenangabe inseriert worden sind.[2]

Anders ist es, wenn der Mietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient.[3] In diesem Fall können aus einer fehlerhaften Wohnflächenangabe keine Gewährleistungsrechte hergeleitet werden.

Ist die Wohnflächenangabe als Beschaffenheitsvereinbarung zu bewerten, so gelten nach der Rechtsprechung des BGH folgende Grundsätze:

  1. Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig. Maßgeblich ist in erster Linie, ob sich die Parteien auf eine bestimmte Berechnungsmethode geeinigt haben (z. B. auf die §§ 42 ff. der II. BV, auf die Wohnflächenverordnung, auf die DIN 283, auf die DIN 277 oder auf die Ausmessung der Grundfläche).[4] Ist in dem Mietvertrag geregelt, dass Berechnungsgrundlage die §§ 42 ff. II. BV sein sollen, sind die Regelungen der II. BV zu beachten.[5] Dies gilt auch für ältere Fachwerkhäuser.

     
    Praxis-Beispiel

    Deckenhöhe unter 2 m

    Daraus folgt, dass Raumteile mit einer Deckenhöhe unter 2 m nur zur Hälfte anzurechnen sind.[6]

    Eine Vereinbarung betreffend die Methode der Wohnflächenberechnung ist auch dann anzunehmen, wenn sich die Parteien darin einig sind, dass bestimmte Räume zu Wohnzwecken dienen sollen. In einem solchen Fall sind auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet sind (z. B. Räume im Souterrain oder im Dachgeschoss).[7]

     
    Wichtig

    Mangel bei Nutzungsuntersagung

    Unbeschadet hiervon gilt, dass ein Mangel vorliegt, wenn die Baurechtsbehörde die Nutzung untersagt.[8]

    Für eine formularvertragliche Flächenvereinbarung gilt die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB. Danach gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zulasten des Verwenders. In der Regel ist dies der Vermieter. Bei einer unklaren Regelung ist die für den Kunden (Mieter) günstigste Auslegung maßgeblich.[9]

    Die Auslegung von Individualvereinbarungen richtet sich dagegen nicht nach § 305c BGB, sondern nach den §§ 133, 157 BGB. Danach kommt es im Einzelfall darauf an, wie die konkreten Parteien die Regelung verstanden haben. Dies hat das Instanzgericht festzustellen. Dessen Auslegung ist für den BGH i. d. R. bindend, falls diese nicht gegen wesentliche Grundsätze verstößt.[10] Für die Abgrenzung ist wesentlich, dass die handschriftliche Eintragung einer Zahl in einen vorgedruckten Text am Formularcharakter der Regelung nichts ändert.[11]

  2. Haben die Parteien keine abweichenden Vereinbarungen getroffen, so ist zu fragen, ob in dem Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, eine bestimmte Methode ortsüblich ist. Dies muss vom Gericht – u. U. durch Beiziehung eines Sachverständigen – ermittelt werden.[12] Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung und kann auch keine bestimmte Ortssitte festgestellt werden, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 der II. BV bzw. nach der Wohnflächenverordnung berechnet werden soll.

    Für Mietverträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, sind die §§ 42 bis 44 der II. BV maßgebend.[13] Danach können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden. Der Begriff "gedeckt" bedeutet aber nicht "überdacht" oder "überdeckt", sondern "vor fremden Blicken geschützt".[14] Der Vermieter muss den Mieter nicht darauf hinweisen, dass er die Außenflächen mit dem höchstzulässigen Wert berücksichtigt hat.

    Hiervon bestehen 2 Ausnahmen. Ist vertraglich vereinbart, dass die Außenbereiche mit einem Viertel ihrer Grundfläche berücksichtigt worden sind, ist der Vermieter hieran gebunden. Ebenso dürfen die Außenbereiche nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche berücksichtigt werden, wenn diese Berechnungsweise in der Gemeinde ortsüblich ist.[15]

    Für Vertragsabschlüsse nach dem 31.12.2003 gilt die am 1.1.2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung. Danach sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen "in der Regel" zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Der BGH hat noch nicht entschieden, ob der Vermieter auch nach dieser Vorschrift die Außenbereiche mit der Hälfte ihrer Grundfläche bewerten darf. Nach dem Wortlaut des § 4 Nr. 2 WoFlV ist dies zu verneinen, weil dort – anders als nach § 44 Abs. 2 der II....

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