Grundsteuerreform: Die Bundesländer und ihre Modelle

Bayern hat im Zuge der Grundsteuerreform überhaupt erst eine Länderöffnungsklausel durchgesetzt, die es möglich macht, vom Bundesmodell abzuweichen. Nun ist ausgerechnet der bayerische Sonderweg für ein "reines Flächenmodell" womöglich verfassungswidrig, wie ein Rechtsgutachten beweisen will.

Bayern entschied sich – wie von Anfang an angekündigt – für ein eigenes "reines" Flächenmodell. Der Gesetzentwurf wurde vom Kabinett (CSU und Freie Wähler) am 6.12.2020 beschlossen. Die Novelle der bayerischen Grundsteuer verstößt aber laut einem Rechtsgutachten des Potsdamer Juraprofessors Thorsten Ingo Schmidt im Auftrag der Grünen-Fraktion gegen die Verfassung.

Nach diesem Konzept soll die Höhe der Grundsteuer nach Grundstücks- (vier Cent pro Quadratmeter) und Gebäudefläche (50 Cent pro Quadratmeter), der Nutzung und dem Hebesatz (von den Kommunen festgelegt) berechnet werden – also unabhängig vom Wert des Grundstücks und der Immobilie. Gutachter Schmidt sieht den in Artikel 3 Grundgesetz verankerten Gleichheitssatz verletzt, "da die Flächensteuer ohne sachlichen Grund Immobilien gleicher Größe aber unterschiedlicher Lage, Art, Beschaffenheit, Alter und Ausstattung der Gebäude gleichbehandelt und die potenziellen Erträge von Immobilien ungleich besteuert". Das gelte auch für Artikel 118 in der Bayerischen Landesverfassung.

Bayerns Finanzminister Albert Füracker (CSU) wies die Kritik zurück. Das bayerische Modell sei ein "Musterbeispiel" für ein unbürokratisches Steuergesetz. Die Immobilienbranche bevorzugt erklärtermaßen das bayerische Modell, weil es als einfacher und "bürokratieärmer" gilt – denn viele Daten liegen bereits anderen Behörden vor, etwa den Liegenschafts-, Grundbuch- und Bauämtern. Bayern hatte die Öffnungsklausel durchgesetzt, mit der überhaupt erst ein eigener Weg zur neuen Grundsteuer möglich wurde.

"Modifiziertes Bodenwertmodell" in Baden-Württemberg

Baden-Württemberg hatte als erstes unter den 16 Bundesländern am 4.11.2020 ein eigenes Gesetz verabschiedet. Grundlage für die Neuberechnung nach dem sogenannten "modifizierten Bodenwertmodell" sind Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Eigentümer von Wohngebäuden würden weniger belastet, Brachflächen in Wohngebieten hingegen höher besteuert werden, hieß es. Auch hier gab es verfassungsrechtliche Bedenken.

Eine Musterklage gegen die Neuregelung, die am 25.3.2021 beim baden-württembergischen Verfassungsgerichtshof eingereicht worden war, wurde jedoch am 3.5.2021 als unzulässig zurückgewiesen. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Einfamilienhauses, die das Modell als ungerecht empfand. Der Steuerzahlerbund hatte die Klage unterstützt.

Niedersachsen – es zählen Fläche und Lage

In Niedersachsen haben die Regierungsparteien CDU und SPD am 13.4.2021 den Gesetzentwurf von Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU) für ein Flächen-Lage-Modell abgesegnet. Die Grundsteuer soll künftig "anhand der Fläche, ergänzt um wertbildende innerkommunale Lagefaktoren" berechnet werden. Im Sommer 2021 soll das Gesetz beschlossen werden.

"Wir haben eine eigene, einfache und gerechte Grundsteuer entwickelt", sagte Hilbers. Der Vorteil gegenüber dem Bundesmodell aus der Feder von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) sei der geringere Aufwand für Immobilieneigentümer und Verwaltung.

Grundsteuer nach Fläche und Wohnlage in Hamburg

Der Hamburger Senat entschied sich am 16.3.2021 für eine eigene Berechnung der Grundsteuer, bei der neben der Fläche des Grundstücks und der genutzten Fläche der Gebäude auch die Wohnlage der Immobilie berücksichtigt werden soll. Der Gesetzentwurf liegt zur Beratung bei der Bürgerschaft. "Wohnlagenmodell" deshalb, weil in Hamburg gerade die Bodenwerte in die Höhe schießen.

Zur Berechnung der Lage will sich der Senat am Mietspiegel orientieren, der die Grundstücke in "normale" und "gute" Wohnlagen einteilt. Bodenspekulation soll mit der "Grundsteuer C" verhindert werden: Für brachliegende Grundstücke, für die eine Baugenehmigung vorliegt, könnte künftig ein höherer Hebesatz berechnet werden. Die Grundstücksfläche soll unabhängig von der Nutzung mit 0,02 Euro und die Gebäudefläche mit 0,40 Euro je Quadratmeter bewertet werden.

Sachsen: Grundsteuer-Modell nach Nutzungsart

Auch Sachsen wird bei der Berechnung der Grundsteuer ein eigenes Modell anwenden. Das Reformgesetz hat den Landtag am 3.2.2021 passiert. Künftig soll zwischen den Nutzungsarten "Wohnen", "Gewerbe" und "unbebaut" unterschieden werden: Für unbebaute Grundstücke und Wohngrundstücke soll die Steuermesszahl bei 0,36 Promille liegen, für Geschäftsgrundstücke bei 0,72 Promille. Ziel des Gesetzes ist laut Sächsischer Landesregierung unter anderem, dass die Mehrbelastung des Wohnens verhindert wird.

Hessen "ringt" um Feinheiten im Grundsteuer-Gesetz

Hessens Finanzminister Michael Boddenberg (CDU) kündigte vor etwa einem Jahr ein "Flächen-Faktor-Modell" an, bei dem neben der Größe des Grundstücks und der Wohnfläche auch die Lage berücksichtigt wird. Die schwarz-grüne Landesregierung muss aber noch einen Gesetzentwurf liefern. Passiert ist bislang nichts. Die FDP-Fraktion brachte am 29.4.2021 ihren Entwurf für ein reines "Flächenmodell" zur ersten Lesung in den Landtag ein. Dafür gab es viel Gegenwind.

NRW: Das Grundsteuer-Bundesmodell soll es sein

Am 7.5.2021 gab Lutz Lienenkämper (CDU), Finanzminister von Nordrhein-Westfalen (NRW), die Entscheidung der schwarz-gelben Landesregierung bekannt, bei der Reform der Grundsteuer die vom Bund beschlossene Berechnungsmethode übernehmen zu wollen. Ob es diese Methode oder ein Sonderweg sein soll, wurde lange debattiert.

Kritik kam vom Landesverband Haus & Grund Rheinland Westfalen, weil das Bundesmodell den Wert der Grundstücke mit einbezieht. "Damit wird die Grundsteuer gerade dort, wo Wohnen schon heute besonders teuer geworden ist, umso stärker ansteigen", sagte Verbandspräsident Konrad Adenauer. Die FDP-Fraktion sympathisierte mit dem bayerischen Flächenmodell, konnte sich aber nicht gegen den Regierungspartner CDU durchsetzen.

Grundsteuerreform: Weitere Länder mit Scholz'schem Bundesmodell

Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg haben von Anfang an das Scholz'sche Bundesgesetz zur Grundsteuerreform favorisiert.

In Schleswig-Holstein setzten sich nach einem monatelangen Streit in der Jamaika-Koalition die Grünen gegen CDU und FDP durch, die für das Hamburger Modell warben. "Nur die großen Länder mit viel Personal- und Finanzkapazität gehen eigene Wege", bekräftigte Finanzministerin Monika Heinold (Grüne) am 26.5.2021 die Entscheidung. Sie wolle das Bundesgesetz "so schlank wie möglich umsetzen und die Digitalisierung des Verfahrens in den nächsten Jahren deutlich verbessern".

Das Saarland will das Bundesmodell zwar weitgehend übernehmen, aber trotzdem "irgendwie" von der Öffnungsklausel Gebrauch machen: So soll bei der Besteuerung des Grundvermögens im Bereich der Steuermesszahlen eine Differenzierung nach Grundstücksarten vorgenommen werden. "Mit landesspezifischen Messzahlen können wir auf die Gegebenheiten vor Ort reagieren", erklärte der saarländische Finanzminister Peter Strobel (CDU).

Bundesmodell oder Sonderweg: Welche Methode ist die bessere?

Die Grundsteuer-Novelle – die Ende 2019 verabschiedet worden ist – soll 2025 in Kraft treten. Die Länder hatten die Wahl: Bundesmodell – dann muss weiter nichts getan werden – oder Sonderweg, dann muss ein eigenes Gesetz her.

Beim Bundesmodell ist Grundlage das sogenannte Ertragswertverfahren: In die Berechnung fließen Bodenrichtwert, Fläche der Immobilie, Nettokaltmiete und Alter des Hauses ein. Daraus wird von den jeweiligen Finanzämtern der Steuermessbetrag ermittelt – der wird dann mit dem individuell festgelegten Hebesatz der Gemeinden multipliziert.

Die erste Hauptfeststellung soll nach derzeitigem Planungsstand am 1.1.2022 erfolgen – das heißt, das Finanzamt legt den Wert des Grundbesitzes fest, den er Ende 2021 hat. Für die Umsetzung der Neubewertung durch alle Länder gilt eine Frist bis Ende 2024.

Welche Berechnungsmethode die beste ist, ist umstritten. Der Augsburger Steuerrechtler Gregor Kirchhof etwa hält das Bundesgesetz für verfassungswidrig, wie er in einem Gutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) schreibt.

Wie teuer wird die neue Grundsteuer für Eigentümer und Mieter?

Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilieneigentümern, die sie (noch) auf die Mieter umlegen dürfen. Profiteure der alten wie der neuen Grundsteuer sind die Kommunen: Die kassierten zuletzt insgesamt zirka 14 Milliarden Euro pro Jahr. Wäre die Reform vom Bund nicht bis Ende 2019 beschlossen worden, wie im April 2018 vom Bundesverfassungsgericht gefordert, hätten die Kommunen seit Anfang 2020 gar keine Grundsteuer mehr erheben dürfen.

Bis zum 31.12.2024 gelten weiterhin die alten Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland): Erst wird der Wert eines Gebäudes oder Grundstücks ermittelt, dann der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und schließlich mit dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz multipliziert.

Die Kommunen werden mit ihren Hebesätzen die Höhe der Abgabe auch nach dem Stichtag 1.1.2025 bestimmen – unabhängig vom gewählten Modell. Dadurch kann sich die Grundsteuer für die gleiche Immobilie je nach Wohnort zum Teil um mehrere Hundert Euro unterscheiden. Eigentümer von Mietshäusern müssen oft vierstellige Beträge berappen. Die Hebesätze können außerdem jederzeit geändert werden. Den Kommunen hat Scholz mit der Wiedereinführung der Grundsteuer C zudem noch ein "Druckmittel" für den Wohnungsneubau an die Hand gegeben.


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Schlagworte zum Thema:  Grundsteuer, Grundsteuerreform