Zweckentfremdung: Scharfe Strafen in Nordrhein-Westfalen

Der Landtag von Nordrhein-Westfalen hat ein "Wohnraumstärkungsgesetz" beschlossen. Das tritt am 1. Juli in Kraft. Kommunen sind dann ermächtigt, bei Zweckentfremdung oder Verwahrlosung von Wohnraum Bußgelder bis zu 500.000 Euro zu verhängen. Die Höchststrafe kann auch Immobilienkonzerne treffen.

Kommunen in Nordrhein-Westfalen sollen effektiver gegen die Dauervermietung von Wohnungen an Kurzzeit-Touristen oder Leiharbeiter vorgehen können. Im "Wohnraumstärkungsgesetz", das der Landtag am 16. Juni beschlossen hat, ist auch der Umgang mit Schrottimmobilien klarer geregelt. Wer Wohnraum zweckentfremdet oder verwahrlosen lässt, muss künftig mit Bußgeldern in Höhe von bis zu 500.000 Euro rechnen. Diese Strafe kann auch große Wohnungskonzerne treffen, falls sie ganze Bestände vernachlässigen. Das Gesetz tritt am 1.7.2021 in Kraft.

Wer seine Wohnung über Internetportale zur Kurzzeitmiete anbietet, braucht außerdem ab dem 1.7.2022 eine Identifikationsnummer (ID). Für die Vergabe dieser ID will das Land noch ein einheitliches Online-Verfahren einrichten. Die Kommunen können die Kontaktdaten der Anbieter auch an das Finanzamt weitergeben. Bisher haben in Nordrhein-Westfalen nur die Städte Bonn, Dortmund, Köln und Münster Satzungen zum Schutz und Erhalt von Wohnraum erlassen.

Arbeitgeber sind künftig verpflichtet, für eine angemessene Unterbringung von Leiharbeitern und Werkvertragsnehmern zu sorgen. Wer Sammelunterkünfte anbietet, muss ein Konzept vorlegen. Es gelten die Standards der Arbeitsstättenverordnung des Bundes.

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum kann auch vorliegen, wenn eine Wohnung an Angehörige von Personen vermietet wird, die sich als sogenannte "Medizintouristen" in Deutschland behandeln lassen. Die zuständige Behörde durfte das untersagen, hat das Ober­verwaltungs­gericht (OVG) Köln entschieden (Urteil v. 19.11.2020, Az.: 14 A 4304/19).

Zweckentfremdung: Neue Regeln in Mecklenburg-Vorpommern

Eigentlich gilt der Wohnungsmarkt in Mecklenburg-Vorpommern als relativ ausgeglichen, doch in den Urlaubsorten an den Küsten hat sich das Angebot von Wohnraum mittlerweile verknappt. Deshalb hat der Landtag am 14. April ein Zweckentfremdungsgesetz beschlossen, um gezielt gegen einen "Wildwuchs" an Ferienwohnungen vorzugehen. Betroffene Gemeinden können die Umnutzung von Wohnraum per Verordnung unter Genehmigungsvorbehalt stellen. Für ordnungsgemäß gemeldete Ferienwohnungen soll es Bestandsschutz geben.

Mitarbeiter in Hotellerie und Gastronomie finden laut dem SPD-Landtagsabgeordneten Rainer Albrecht immer schwerer bezahlbaren Wohnraum – es sei oft finanziell attraktiver, Wohnungen an Urlaubsgäste zu vermieten, statt sie an Dauermieter zu vergeben. "In manchen Gemeinden ist die einheimische Bevölkerung aus ihren angestammten Wohnbereichen verdrängt worden", so Albrecht. Der Mietmarkt für Gering- und Normalverdiener sei unterentwickelt und die Mieten zu hoch.

Auch Baden-Württemberg greift bei Zweckentfremdung härter durch

In Baden-Württemberg ist am 16.2.2021 ein verschärftes Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten. Die Kommunen können mehr Auskünfte von Betreibern von Internetportalen – wie Airbnb – über Vermieter verlangen, wenn die ihre privaten Wohnungen oder Häuser als Ferienunterkunft im Internet anbieten. So dürfen sie etwa eine Registrierungs- und Anzeigepflicht einführen.

Vermieter, die gegen die Genehmigungspflichten verstoßen, müssen mit Bußgeldern von bis zu 100.000 Euro rechnen. Bisher waren 50.000 Euro das Maximum. Das Gesetz gilt landesweit. Bislang hatten nur Freiburg, Konstanz, Stuttgart, Tübingen und Heidelberg ein Zweckentfremdungsverbot.

Rheinland-Pfalz: Verbot der Zweckentfremdung ist auf den Weg gebracht

Der Landtag in Rheinland-Pfalz hat am 29.1.2021 einen Gesetzentwurf über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum auf den Weg gebracht. Das Gesetz soll es Kommunen später erlauben, eigene Satzungen zu erlassen, um auf dieser Grundlage bestehenden Wohnraum zu schützen. Die Vermietung an Touristen soll künftig nicht länger als zwölf Wochen pro Kalenderjahr genehmigt werden, ein länger als sechs Monate andauernder Leerstand oder die überwiegend gewerbliche Nutzung von Wohnraum wird eingeschränkt.

Hamburg arbeitet mit einer "Wohnraumschutznummer"

In Hamburg dürfen seit April 2019 Anzeigen für Ferienunterkünfte nur noch mit einer sogenannten "Wohnraumschutznummer" veröffentlicht werden. Die Stadt hat dafür einen extra Online-Dienst eingerichtet. Auch Portale sind verpflichtet, Angebote in Hamburg mit einer solchen Nummer zu veröffentlichen. Wer sich nicht daran hält, dem drohen auch in der Hansestadt satte Bußgelder von bis zu 500.000 Euro.

Bayern: Zweckentfremdung kann bis zu einer halben Million Euro kosten

Bayern hat schon 2017 harte Strafen für die Zweckentfremdung beschlossen. Auch hier drohen Bußgelder von bis zu einer halben Million Euro, wenn Wohnungen in Gebieten mit Wohnraummangel dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Insbesondere die Landeshauptstadt München geht dabei immer wieder massiv gegen Verstöße und auch direkt gegen Airbnb vor: Das Verwaltungsgericht (VG) München hatte Airbnb im Dezember 2018 dazu verurteilt, der Stadt München Auskunft über seine Gastgeber zu geben.

Hessen: SPD drängt auf Wohnraumschutzgesetz

Die SPD-Fraktion im Hessischen Landtag hatte im Februar 2019 ihren Entwurf für ein Wohnraumschutzgesetz vorgestellt, der Kommunen ermächtigen soll, gegen Zweckentfremdung vorzugehen. Die Regierungsfraktionen (CDU und Grüne) stimmten bislang aber keinem Entwurf zu.

Frankfurt am Main zum Beispiel geht seit 2013 auf Grundlage der Landesbauordnung im Alleingang aktiv gegen illegale Ferienwohnungen vor. 2018 trat eine Ferienwohnungssatzung in Kraft: Wohnungen dürfen nur noch maximal acht Wochen pro Jahr an Feriengäste vermietet werden. Wohnungsinhaber müssen eine Genehmigung bei der Stadt beantragen.

Niedersachsen: Lüneburg ist Vorreiter – die Inseln experimentieren noch

Im Oktober 2019 hatte der Inselrat der ostfriesischen Insel Norderney (Niedersachsen) eine Regelung verabschiedet, die verhindern soll, dass Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke umgewandelt wird. Bei Verstößen gegen die Regeln könnnen Geldbußen von bis zu 100.000 Euro verhängt werden. Als erste Stadt in Niedersachsen hatte Lüneburg im Juni 2019 eine eigene Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen.

Auf Baltrum, der kleinsten Insel, gibt es eine ganz spezielle Satzung: Hier muss die Aufteilung von Wohnraum (Bruchteilseigentum) genehmigt werden. Das soll Investoren abschrecken: Es ist nicht mehr möglich, große Immobilien zu kaufen und aufgeteilt in kleine Einheiten zu veräußern. Borkum, die größte ostfriesische Insel, reguliert das Wohnungsproblem über den Bebauungsplan, der die Bereiche für Ferienwohnungen und Dauerwohnraum genau festlegt. Auch Juist regelt das so.

Ein neuer Bebauungsplan und eine Erhaltungssatzung sorgen auf Spiekeroog dafür, dass ein Abriss von Wohnraum ohne Ersatz nicht möglich ist. Umbauten werden hier nur noch genehmigt, wenn vorhandener Dauerwohnraum erhalten bleibt. Der neue Bebauungsplan auf Langeoog lässt Ferienwohnungen auch nicht ausnahmsweise zu. Dort sollen nur noch Mietwohnungen entstehen. In anderen Baugebieten ist Dauerwohnen und Wohnsitznahme für Eigentümer vorgeschrieben.

In Berlin wirkt das Zweckentfremdungsverbot

In Berlin ist die Vermietung von privaten Wohnungen an Touristen seit 2014 nur mit Genehmigung möglich. 2018 wurden die Regelungen noch einmal verschärft. Seitdem müssen sich Homesharer registrieren lassen, wenn sie ihre Wohnung oder Zimmer zeitweise an Feriengäste vermieten. Seit der Reform werden auch Bußgelder verhängt. Dass die Abschreckung noch nicht perfekt funktioniert, liegt nach Angaben der Berliner Behörden nur daran, dass zu wenig Personal für Kontrollen und fehlende Durchgriffsrechte gegen Plattformen wie Airbnb vorhanden sind.

Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) wirkt das Zweckentfremdungsverbot in Berlin aber tatsächlich: Durch nur eine zusätzliche Airbnb-Unterkunft steigen die Angebotsmieten im direkten Umfeld um 13 Cent pro Quadratmeter im Durchschnitt. Mit dem Verbot sei das Angebot an Wohnungen wieder gestiegen, wodurch die Mieten etwas gesunken seien, heißt es in dem Papier.

OVG Berlin-Brandenburg: Zweitwohnung darf auch Ferienwohnung sein

Doch wie ist es mit Zweitwohnungen? Die dürfen zwischenzeitlich auch als Ferienwohnung vermietet werden, entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg (Urteil v. 17.9.2020, Az. 5 N 36.17). Voraussetzung sei, dass die Zweitwohnung von den Eigentümern selbst auch zum Wohnen genutzt und nur in Abwesenheit vermietet wird. Das sei dann keine Zweckentfremdung.

EuGH-Urteil: Großstädte dürfen Airbnb-Vermietungen verbieten

Das Verbot von Kurzzeitvermietungen über Airbnb an Feriengäste ist europaweit ein Thema. Im September 2020 sorgte ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) für Furore: Im Kampf gegen Wohnraummangel darf die kurzzeitige Vermietung von regulären Mietwohnungen über Plattformen wie Airbnb verboten werden.

Dies sei gerechtfertigt, verhältnismäßig und ein "zwingender Grund des Allgemeininteresses", dort wo Wohnraum knapp und teuer ist, entschied der EuGH in zwei Fällen aus Paris. Die gesetzliche Genehmigungspflicht wie sie in Frankreich in Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern und im Großraum Paris gilt verstoße nicht gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie, erklärten die Luxemburger Richter in ihrem Grundsatzurteil vom 22.9.2020.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Ferienwohnung, Zweckentfremdung