Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 4.12 Schadensersatz wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung
 

Rz. 57

Die Verletzung einer vertraglichen Verpflichtung kann einen Schadenersatzanspruch der anderen Vertragspartei auslösen, vgl. § 280 Abs. 1. Der Schadensersatzanspruch setzt eine objektive, rechtswidrige Verletzungshandlung voraus. Darüber hinaus muss Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) vorliegen. Der beim Mieter eintretende Schaden muss durch die Verletzungshandlung entstanden sein, wobei zwischen der haftungsbegründenden Kausalität (Ursachenzusammenhang zwischen Verhalten des Vermieters und der eingetretenen Rechtsgutverletzung) und der haftungsausfüllenden Kausalität (Ursachenzusammenhang zwischen Rechtsgutverletzung und tatsächlich eingetretenem Schaden insbesondere auch der Höhe nach) zu unterscheiden ist. Nach der im Zivilrecht herrschenden Adäquanztheorie muss die Handlung des Schädigers (Vermieters im vorliegenden Fall) im Allgemeinen und nicht nur unter besonders eigenartigen, unwahrscheinlichen und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassenden Umständen geeignet sein, den Schaden in der konkreten Form herbeizuführen (vgl. grundlegend BGH, Urteil v. 4.7.1994, II ZR 126/93, NJW 1995, 127). Eine fehlerhafte Eigenbedarfskündigung des Vermieters führt damit nicht ohne weiteres, quasi automatisch, zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters. So besteht in der Praxis häufig die Schwierigkeit in der Beurteilung, ob der behauptete Schaden des Mieters (zumeist Kosten nach Auszug aus der Wohnung) durch eine unberechtigte Kündigung des Vermieters verursacht worden ist (z.B. wollte der Mieter ohnehin aus der Wohnung ausziehen, weil ihm die Miete zu hoch geworden ist) und ob der geltend gemachte Schaden der Höhe nach besteht.

 

Rz. 58

Beim vorgetäuschten Eigenbedarf ist der Schadensersatzanspruch dem Grunde nach dann unproblematisch, wenn feststeht bzw. unstreitig ist, dass der Eigenbedarfsgrund nicht besteht, z.B. weil das volljährige Kind, für das Eigenbedarf geltend gemacht worden ist, gar nicht in die Wohnung einziehen wollte, sondern schon vor der Kündigung geheiratet hat und nach Amerika gezogen ist. Befindet sich in dem Beispielsfall das volljährige Kind nach wie vor am Wohnort des Vermieters, zieht jedoch nach Auszug des Mieters nicht in die Wohnung ein, bleibt die Wohnung frei oder wird an einen Dritten vermietet, behauptet der Vermieter, der Eigenbedarf habe auch noch nach Rechtskraft des Räumungsurteils und Auszug des Mieters längere Zeit bestanden, sei jetzt jedoch aus bestimmten Gründen weggefallen, stellt sich die Frage des Beweises der behaupteten Vortäuschung des Eigenbedarfsgrundes. Grundsätzlich hat der Anspruchsteller, also der Mieter, die Voraussetzungen für den Schadensersatzanspruch darzulegen und zu beweisen. Dabei trifft den Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats in Fällen, in denen er den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine besondere "sekundäre" Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll (BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 44/16, NZM 2017, 521).

 

Rz. 59

Der Schadensersatzanspruch entsteht nicht erst dann, wenn der Mieter aufgrund eines Räumungsurteils aus der Wohnung zieht und sich dann herausstellt, dass die Kündigungsgründe in Wahrheit nicht bestehen, sondern auch, wenn der Mieter in Anbetracht der Kündigung und des drohenden Räumungsurteils freiwillig räumt (BayObLG, RE v. 25.5.1982, ReMiet 2/82, NJW 1982, 2003). Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung also auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan oder er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters für materiell berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er sich – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt (BGH, Urteil v. 8.4.2009, VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059). Dies mag insbesondere dann in Betracht kommen, wenn eine solche Einigung in einer Situation erheblicher Unsicherheit für beide Parteien erfolgt, also etwa in der ersten Instanz vor Durchführung einer sonst erforderlichen umfangreichen Beweisaufnahme (BGH, Urteil v. 10.6.2015, VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324).

 

Rz. 60

Dem Inhalt und der Höhe nach erfasst der Schadensersatzanspruch des Mieters die Differenzmiete, Maklerkosten, Umzugskosten und notwendig entstehende Neueinrichtungskosten (z...

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