Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 4.4 Benötigen
 

Rz. 38

Bei dem Wort "benötigen" handelt sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff dergestalt, dass der Vermieter die Wohnung zur Vermeidung von anderweitigen Nachteilen braucht. Andererseits reicht lediglich der Wunsch und Wille, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, nicht aus. Der Vermieter muss vielmehr einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Erlangungswunsch haben (vgl. grundlegend BGH, Rechtsentscheid v. 20.1.1988, VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91 – aus verfassungsrechtlicher Sicht BVerfG, Urteil v. 14.2.1989, 1 BvR 308/88, NJW 1989 S. 970). Dabei ist im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG der Wille des Eigentümers zu respektieren. Das Gericht darf nicht seine oder allgemeine Vorstellungen zum Bedarf an die Stelle derjenigen des Vermieters setzen. Notfall, Mangel oder eine Zwangslage müssen nicht vorliegen (BVerfG, Beschluss v. 11.11.1993, 1 BvR 696/93, NJW 1994, 309). Schon eine im Verhältnis zum bisherigen Wohnort des Vermieters deutliche Verkürzung des Schulwegs seiner haushaltszugehörigen Kinder kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen (BGH, Urteil v. 2.9.2020, VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620).

 

Rz. 39

Die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches ist eine innere Tatsache. Für ihn können zwar Hilfstatsachen sprechen (z. B. zielgerichtete Vorbereitungsmaßnahmen für einen entsprechenden Umzug). Letztlich handelt es sich jedoch um Umstände, die eigener Wahrnehmung durch den Mieter nicht zugänglich sind. Es reicht in einem Räumungsverfahren daher ein sog. einfaches Bestreiten des Mieters (§ 138 Abs. 4 ZPO), selbst wenn dieses Bestreiten seine Grundlage in Vermutungen hat (BVerfG, Urteil v. 30.6.1993,  2 BvR 459/93, NJW 1990, 3259). Dies führt zur Beweispflicht durch den Vermieter (BVerfG, Beschluss v. 13.1.1995,1 BvR 1420/94, ZMR 1995, 150). Das Gericht hat in einem derartigen Fall demnach die vom Vermieter angebotenen Beweise (für die innere Tatsache der subjektiven Umzugsabsicht der Eigenbedarfsperson) zu erheben. Das wird zumeist durch Zeugenbeweis geschehen (vgl. auch VerfGH Berlin, Beschluss v. 14.2.2005, VerGH 186/04, GE 2005, 542). Der Mieter braucht sich naturgemäß nicht auf einfaches Bestreiten zu beschränken, sondern kann substanziiert einwenden, z. B. auf früher vorgetäuschten Eigenbedarf verweisen (LG Karlsruhe, Urteil v. 28.7.1989, 9 S 3/89, ZMR 1989, 427), wechselnde Einlassungen des Vermieters in Vorprozessen anführen (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 8.8.1989, 2/11 S 18/89, WuM 1989, 517; LG München I, Urteil v. 9.5.1990, 14 S 23134/89, WuM 1990, 346), substanziiert behaupten, dass der Vermieter ihm die Wohnung vor der Eigenbedarfskündigung zum Kauf angeboten oder einem Makler zum Verkauf an die Hand gegeben habe. Diese Umstände können gegen die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches sprechen. Der substanziierte Vortrag zwingt den Vermieter seinerseits zur Substanziierung des Eigenbedarfs. Die Einwendungen des Mieters sind erheblich. Im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 ZPO hat das Gericht den geltend gemachten Eigenbedarf zu beurteilen.

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