Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 4.5 Rechtsmissbräuchliche Kündigung
 

Rz. 40

 
Wichtig

Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf

Es gibt zahlreiche Fallkonstellationen, in denen eine Eigenbedarfskündigung vom BGH als rechtsmissbräuchlich eingestuft worden ist.

Dies gilt zunächst für den Fall, dass der Eigenbedarf des Vermieters noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung ist dann rechtsmissbräuchlich (BGH, Urteil v. 9.11.2005, VIII ZR 339/04, NJW 2006, 220). Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hinweispflicht grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn die Parteien in einem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren. Denn es wäre mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes nicht zu vereinbaren, wenn dem Mieter ein über die Kündigungsfrist deutlich hinausgehender Schutz nur deshalb zufiele, weil es nach Jahren des Rechtsstreits zur Vereinbarung eines Auszugstermins kommt.

 
Hinweis

Abweichende Individualvereinbarung

Ausdrücklich etwas Abweichendes zu vereinbaren, steht den Mietvertragsparteien frei (BGH, Urteil v. 9.12.2020, VIII ZR 238/18, NZM 2021, 132).

 

Rz. 41

Die Gerichte haben zwar nicht in die Lebensplanung des Vermieters einzugreifen, sondern diese zu respektieren (BVerfG, Kammerbeschluss v. 31.1.1994, 1 BvR 1465/83, WuM 1994, 183). Jedoch ist die Kündigung dann rechtsmissbräuchlich, wenn damit ein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird. Angenommen wurde ein solcher für den Fall, dass der Mieter (fünfköpfige Familie) im Besitz einer 180 m² großen, bestens ausgestatteten Altbauwohnung zu einem günstigen Mietpreis ist, in die der Sohn des Vermieters alleine einziehen soll.

 
Hinweis

Weit überhöhter Wohnbedarf

Rechtsmissbräuchlich ist also nicht der erhöhte, sondern nur der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der Wohnbedarf weit überhöht ist, müssen die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter Würdigung des Einzelfalls treffen.

Dabei lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls. Macht sich der Vermieter z. B. den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand in einer 125 m² großen Wohnung zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen (BGH, Urteil v. 4.3.2015, VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590).

 

Rz. 42

Auch soweit die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder sein Wohnbedarf in einer anderen, ihm gehörenden und frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, besteht kein anerkennenswertes Interesse an der Verdrängung des Mieters, sodass sich bereits der Ausspruch der Kündigung selbst als unzulässige Rechtsausübung darstellt.

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