Kündigung – Form und Inhalt / 14 Verbotene Eigenmacht

Räumt der Mieter die Mieträume trotz einer wirksamen Kündigung des Vermieters (z. B. wegen Zahlungsverzugs) nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe[1] bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe der Mieträume durchzusetzen. Das geschieht i. d. R. durch Erhebung einer Räumungsklage und ggf. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines vollstreckbaren Räumungsurteils.

 
Achtung

Eigenmächtige Räumung

Eine eigenmächtige Räumung der Wohnung durch den Vermieter mithilfe von Schlüsseldienst und Spedition stellt eine unerlaubte Selbsthilfe[2] dar. Dies gilt auch dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist und dieser sein vertragliches Besitzrecht aufgrund einer rechtmäßigen Kündigung verloren hat. Auch in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, sich einen Räumungstitel zu verschaffen. Gegebenenfalls muss die Räumungsklage öffentlich zugestellt werden. Bei einer Räumung ohne gerichtlichen Titel haftet der Vermieter gem. § 231 BGB verschuldensunabhängig für die hierdurch entstandenen Schäden.

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Mieträume bei Verletzung der Räumungspflicht durch den Mieter öffnen und räumen zu lassen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.[3]

Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung von herauszugebenden Gegenständen eintritt. Aufgrund dieser Obhutspflicht muss er die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, inwieweit Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit diese plausibel sind.[4]

Eine solche verbotene "Selbsthilfe" kann ferner zu Schmerzensgeldansprüchen des Mieters führen. Dies gilt auch, wenn der Vermieter dies für den Fall der Abwesenheit des Mieters beim Übergabetermin bereits angekündigt hat.

Ein Schmerzensgeldanspruch des Mieters kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Vermieter durch eine umgehende Weitervermietung der Wohnung verhindert hat, dass der Mieter eine Wiedereinräumung des Besitzes durch eine einstweilige Verfügung bewirken kann.[5]

Ist der Mieter jedoch rechtskräftig zur Räumung und Herausgabe der Mietsache verurteilt worden, kann er sich nicht auf Besitzschutzansprüche berufen, wenn der Vermieter eigenmächtig, d. h. ohne Zuhilfenahme der staatlichen Organe (Gerichtsvollzieher) die Räumung der Mietsache durchgeführt hat, obwohl dem Mieter damit die Mietsache widerrechtlich entzogen worden ist. Einem Anspruch des Mieters auf Wiedereinräumung des Besitzes steht die Rechtskraft des Räumungsurteils entgegen. Eine Durchbrechung der Rechtskraft kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht.[6]

Der Mieter sowie ein von ihm beauftragter Rechtsanwalt kann sich wegen Erpressung strafbar machen, wenn er trotz einer unstreitig wirksamen Kündigung des Vermieters (z. B. wegen Zahlungsverzugs) die geschuldete Räumung und Herausgabe des Mietobjekts von einer (ebenso unstreitig) nicht geschuldeten Forderung abhängig macht, z. B. dem Verzicht des Vermieters auf Nachzahlung rückständiger Mieten und/oder Zahlung von Maklerprovision und Kaution für die neuen Räume ("Auszug nur gegen Geld").

Mit der Drohung, das Objekt vorerst nicht zu räumen, stellt der Mieter dem Vermieter ein empfindliches Übel in Aussicht, wenn der Vermieter dadurch in eine Zwangslage gerät, weil er das Objekt dann nicht an den Käufer, an den er bereits veräußert hat, übergeben kann.

Eine solche Drohung muss nicht ausdrücklich erfolgen. Auch eine versteckte Drohung kann den Tatbestand der Erpressung erfüllen. Insofern stehen weder höfliche Formulierungen noch die Verwendung von Argumenten, die ersichtlich keinen tatsächlichen Hintergrund haben und nur floskelhaft die vermeintliche Verständlichkeit der Verweigerung der Herausgabe darstellen sollen, dem deutlich erkennbaren Charakter des Schreibens als Drohung nicht entgegen.

Beugt sich der Vermieter diesem Zwang und schließt mit dem Mieter die geforderte Vereinbarung, z. B. Verzicht auf Nachzahlung rückständiger Mieten und/oder Zahlung von Maklerprovision und Kaution für die neuen Räume, ist diese Vereinbarung wegen widerrechtlicher Drohung anfechtbar.

Ein Rechtsanwalt, der im Auftrag des Mieters unberechtigte Forderungen erhebt, kann sich wegen Beteiligung strafbar machen und haftet demzufolge neben dem Mieter auf Rückerstattung der dem Mieter zu Unrecht gewährten Vermögensvorteile.[7]

Verzicht auf Räumung

Ein Mietverhältnis wird durch eine wirksame Kündig...

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