Kündigung – Form und Inhalt / 4 Kündigung bei Personenmehrheit

Soweit die Vertragspartner aus Personenmehrheiten bestehen (z. B. Erbengemeinschaft auf der Vermieterseite, Ehegatten auf der Mieterseite), ist die Kündigung grundsätzlich von allen an alle zu richten, d. h., die Kündigungserklärung hat sowohl als Adressat als auch als Absender sämtliche Vertragspartner zu enthalten und ist von allen Absendern zu unterzeichnen.

Bruchteilseigentümer können ein Mietverhältnis über das gemeinschaftliche Grundstück wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung gem. § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt.[1] Dementsprechend können bei einer Erbengemeinschaft die Erben ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit[2] kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt.[3]

Auch eine mit Stimmenmehrheit beschlossene Kündigung, die im Außenverhältnis zu den Mietern unwirksam ist, kann zumindest dann eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung sein, wenn die Rechtslage bei der Beschlussfassung auch nach Einholung anwaltlichen Rates nicht zuverlässig einzuschätzen war. Einer verbindlichen Klärung der Rechtslage vor Beschlussfassung bedarf es zumindest dann nicht, wenn für die Kündigungsmöglichkeit nur ein kurzes Zeitfenster besteht.[4]

Wird eine Immobilie von mehreren Miteigentümern (z. B. einem Ehepaar) gemeinsam vermietet, bleibt ein Miteigentümer auch dann Vermieter, wenn er seinen Miteigentumsanteil an den anderen übertragen hat. § 566 BGB, wonach der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt, ist weder direkt noch analog anwendbar, da § 566 BGB den Verkauf an einen Dritten voraussetzt, der bis zum Erwerb nicht Vermieter war. Die Kündigung des Mietverhältnisses muss daher auch von dem ehemaligen Miteigentümer unterzeichnet werden. Eine von dem jetzigen Alleineigentümer ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.[5]

 
Hinweis

Weigerung der Mitwirkung

Weigert sich ein Mitvermieter, an der Kündigung mitzuwirken, kann er vom anderen verklagt und vom Gericht zur Mitwirkung verurteilt werden, da mehrere Eigentümer im Innenverhältnis eine Gemeinschaft i. S. d. § 741 BGB bilden und jeder Teilhaber die Aufhebung dieser Gemeinschaft verlangen kann.[6]

Eine Kündigung ist auch bei getrennten Schreiben an die einzelnen Mitmieter wirksam, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. In diesem Fall ist für den Kündigungszeitpunkt der Zugang des letzten Kündigungsschreibens maßgeblich.[7]

Ferner ist nicht zwingend erforderlich, dass die mehreren Mieter (namentlich) genannt werden. Vielmehr genügt es, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben hinreichend klar ergibt, dass sich die Erklärung an alle Mieter richtet.[8]

Fraglich kann im Einzelfall, insbesondere bei unklarer Vertragsgestaltung, sein, wer überhaupt Vertragspartner geworden ist, z. B. wenn im Mietvertrag 2 Personen als Mieter angeführt sind, jedoch nur einer unterzeichnet hat, oder umgekehrt, wenn einer angeführt ist, aber 2 Personen unterzeichnet haben.

Das Erfordernis, die Kündigung von allen an alle zu richten, gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nur mündlich geschlossen wurde.[9]

 
Hinweis

Mietvertrag mit 2 Mietern

Wurde der Mietvertrag mit 2 Mietern (z. B. Eheleute, Lebenspartner) abgeschlossen und wird die Wohnung im Zeitpunkt der Kündigung nur noch von einem Mieter genutzt, kann die nur an den in der Wohnung verbliebenen Mieter gerichtete Kündigung wirksam sein, wenn der Vermieter mit dem Ausscheiden des anderen Mieters einverstanden war.

Mieter verhält sich widersprüchlich

Der in der Wohnung verbliebene Mieter kann grundsätzlich nicht einwenden, die Kündigung wäre unwirksam, weil sie nicht auch an seinen bereits ausgezogenen Mitmieter adressiert ist. Er ist nämlich sowohl gegenüber dem ausgezogenen Mieter als auch gegenüber dem Vermieter verpflichtet, einer der tatsächlichen Nutzung der Wohnung entsprechenden Vertragsänderung zuzustimmen, um seinem früheren Partner das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis zu ermöglichen. Der Mieter verhält sich widersprüchlich (venire contra factum proprium) und verstößt gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn er einerseits das Mietverhältnis nicht mit dem ausziehenden Mieter zusammen kündigt, sondern die Wohnung weiter nutzt, und andererseits seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters verweigert, ohne dass dies durch schutzwürdige Interessen gerechtfertigt wäre.

Der in dieser Weise widersprüchlich handelnde Mieter muss sich gegenüber seinen Vertragspartnern, somit auch gegenüber seinem Vermieter, so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein erteilt. Daher kann eine Kündigung wirksam auch allein gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Mieter ausgesprochen werden.[10]

Ist ein Mitmieter daher bereits vor längerer Zeit (hier: ca. 10 Jahre) aus der Mietwohnung ausgezogen, kann der Einwand des gekündigten Mieters, die Kündigung sei aus formellen Gründ...

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