Verwalterzustimmung zur Ver... / 1.1 Keine Änderungen durch WEMoG

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG als deren gesetzlicher Vertreter und Ausführungsorgan. Hinsichtlich der Thematik der "Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums" durch den Verwalter sind diese Neuerungen insoweit von größter Bedeutung, als sich die Frage stellt, ob der zustimmungsberechtigte Verwalter die Zustimmung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgibt oder als eigenständige Institution.

Der Gesetzeswortlaut spricht dafür, dass der Verwalter nicht als Organ der Gemeinschaft fungiert. § 12 Abs. 1 WEG stellt darauf ab, dass es "der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf". Außer der Zustimmung "anderer Wohnungseigentümer" kann also die Zustimmung auch eines "Dritten" und somit solcher Dritter, die nicht Verwalter sind, vereinbart werden. Ein solcher Dritter kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber nicht vertreten, was auch ein einzelner Wohnungseigentümer mit Ausnahme des § 9b Abs. 2 Alt. 2 WEG nicht kann. Insoweit wird der Verwalter also nicht als Organ der Gemeinschaft für diese tätig, sondern als eigenständige Person, weshalb auch die Klage auf Erteilung der Veräußerungszustimmung nach wie vor gegen den Verwalter direkt und nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erheben ist.[1]

Nach wie vor kann der Verwalter als Zustimmungsberechtigter das Votum der Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung herbeiführen und insoweit seine Kompetenz auf die Wohnungseigentümerversammlung delegieren.

[1] AG Heidelberg, Beschluss v. 19.3.2021, 45 C 2/21; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 12 Rn. 71.

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