Verwalterzustimmung zur Ver... / 2 Verwaltervertrag prüfen

Im Verwaltervertrag kann keine Veräußerungszustimmung geregelt werden. Grundsätzlich sind Bestimmungen im Verwaltervertrag unwirksam, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen.

Ist nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit erforderlich, kann sich der Verwalter dieser Verpflichtung nach hier vertretener Auffassung auch nicht durch entsprechende Regelung im Verwaltervertrag entledigen. Stets ist der Verwalter nicht nur verpflichtet, die ihm per Gesetz auferlegten Pflichten zu erfüllen, sondern auch diejenigen, die ihm durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auferlegt sind.

Für Sonderhonorar sorgen

Die Veräußerungszustimmung bedeutet für den Verwalter Mehrarbeit. Längst ist daher anerkannt, dass zugunsten des Verwalters im Fall einer vereinbarten Veräußerungszustimmung ein Sonderhonorar vereinbart werden kann. Soweit dies vereinzelt in Frage gestellt wird, da eine vereinbarte Veräußerungszustimmung ohnehin zu den gesetzlichen Pflichten des Verwalters gehöre, wird verkannt, dass dies gerade nicht der Fall ist. Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kann die Veräußerung von Wohnungseigentum von der Zustimmung der Wohnungseigentümer oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Auch wenn es sich bei dem Dritten in aller Regel um den Verwalter handelt, benennt ihn das Gesetz gerade nicht ausdrücklich, weshalb auch nicht von einer gesetzlichen Verpflichtung die Rede sein kann.

Was die konkrete Höhe des Sonderhonorars betrifft, wäre eine Regelung im Verwaltervertrag unwirksam, die diese in ein prozentuales Verhältnis zum Kaufpreis der Sondereigentumseinheit setzt. Ganz allgemein hängt nämlich der konkrete Arbeitsaufwand des Verwalters nicht von der Höhe des Kaufpreises ab. Unwirksam dürften auch zeitabhängige Vergütungsregelungen sein.

 
Praxis-Beispiel

Ungültige Klausel

"Das Sonderhonorar des Verwalters für seine Tätigkeit im Rahmen seiner Verpflichtung zur Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum richtet sich nach dem Zeitaufwand und beträgt pro Stunde 85 EUR einschließlich Umsatzsteuer."

Die Wohnungseigentümer können den tatsächlichen Zeitaufwand nicht kontrollieren. Insoweit ist stets ein Pauschalhonorar zu vereinbaren. Der Höhe nach dürfte ein solches von 300 EUR noch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Jedenfalls wurden bereits vor über 20 Jahren 600 DM für die Erteilung der Veräußerungszustimmung für angemessen erachtet.[1] Allerdings sollte dieser Betrag auch nicht überschritten werden.

 

Musterklausel: Sondervergütung des Verwalters für Veräußerungszustimmung

§ 16 Gesonderte Vergütung[2]

(1) Nicht mit der in § 15 vereinbarten Grundvergütung abgegolten und insofern gesondert zu zahlen, sind die Entgelte für die nachfolgend aufgeführten besonderen Verwaltungsleistungen:

1. bis 4. (...)

5. Übertragung von Sondereigentum

Obliegt dem Verwalter nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Erteilung der Veräußerungszustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG, hat er für die Prüfung, Erteilung und Abwicklung der Veräußerungszustimmung Anspruch auf eine pauschale Zusatzvergütung in Höhe von ______ EUR. Für den entstehenden Zusatzaufwand im Fall eines Eigentümerwechsels ohne Veräußerungszustimmung des Verwalters, hat er Anspruch auf eine pauschale Zusatzvergütung in Höhe von ______ EUR.

Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschließen, dass eine Belastung mit den Kosten einer vereinbarten Veräußerungszustimmung verursacherbezogen auch im Rahmen der Jahreseinzelabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit erfolgen kann. Dass der neue Wohnungseigentümer diese Kosten ggf. als Bestandteil der Abrechnungsspitze zu tragen hat, steht dem nicht entgegen.[3]

 

Lediglich Regelung im Verwaltervertrag nicht ausreichend

Häufig sehen Verwalterverträge bezüglich verursacherbezogener Sonderhonorare bereits die verursacherbezogene Verpflichtung zur Kostentragung vor. Solche Klauseln sind als Regelung zulasten Dritter unwirksam.[4] Der Verwaltervertrag wird zwischen dem Verwalter und der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen. Die Wohnungseigentümer sind an ihm nicht beteiligt. Ob es sich weiterhin überhaupt noch um einen Vertrag mit Schutzwirkung zu deren Gunsten handelt[5], ist heftig umstritten. Insoweit bedarf es stets gesonderter Beschlussfassung über die verursacherbezogene Kostentragungspflicht nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Im Beschluss sollten auch die Notarkosten berücksichtigt werden, die für die notarielle Beglaubigung der Verwalterunterschrift anfallen und die der Verwalter grundsätzlich berechtigt ist, dem gemeinschaftlichen Konto zu entnehmen.

 

Musterbeschluss: Veräußerungszustimmung – Verursacherbezogene Kostentragung der Verwalter-Sondervergütung

TOP XX Verursacherbezogene Kostentragung der Sondervergütung der Verwaltung (Änderung der Kostenverteilung)

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass das im Verwaltervertrag vom...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge