Verwaltungsunterlagen (Aufb... / 4.2 Herausgabeverweigerung

Die Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB gehört zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist damit insoweit aktivlegitimiert.[1] Das Verfahren gegen den ehemaligen Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen ist ein wohnungseigentumsrechtliches nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG. Örtlich und sachlich zuständig ist demnach die Abteilung für Wohnungseigentumssachen des Amtsgerichts des Belegenheitsorts der Wohnanlage. Wird der Verwalter erstinstanzlich zur Herausgabe der Unterlagen verurteilt, richtet sich die Rechtsmittelbeschwer für eine ggf. von ihm beabsichtigte Berufung nach dem Aufwand an Zeit und Kosten, den die Erfüllung des Herausgabeanspruchs erfordert.[2]

Häufig gestaltet es sich allerdings schwierig, den Herausgabeanspruch gegenüber dem alten Verwalter durchzusetzen. Ist es in diesem Zusammenhang und im Verzugsfall des ausgeschiedenen Verwalters erforderlich, den Rechtsweg zu beschreiten, dürfte der übernehmende Verwalter berechtigt sein, den Herausgabeanspruch im Hinblick auf seine Organstellung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ohne entsprechenden Genehmigungsbeschluss geltend zu machen. Im Regelfall dürfte es sich nämlich um einen Fall des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG handeln. Hiernach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.[3] Freilich sollten die Wohnungseigentümer bereits bei Bestellung des neuen Verwalters einen entsprechenden Ermächtigungsbeschluss fassen.

 

Musterbeschluss: Verwalterbestellung mit Ermächtigung zur Geltendmachung des Herausgabeanspruchs gegen die Vorverwaltung

TOP XX Verwalterbestellung und Ermächtigung

Zum neuen Verwalter wird die Firma ________ für den Zeitraum _______ bis _______ bestellt. Die Grundvergütung beträgt monatlich _______ EUR inkl. Umsatzsteuer für Wohnungs- und Teileigentumseinheiten sowie monatlich _______ EUR brutto für Stellplätze und Garagen. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, Herr ___________, wird den den Wohnungseigentümern vorliegenden Verwaltervertrag als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter unterzeichnen.

Sollte die Vorverwalterin, Firma ________, sich weigern, die Verwaltungsunterlagen an Firma ________ zu übergeben, wird diese ermächtigt, den Herausgabeanspruch namens der Eigentümergemeinschaft notfalls gerichtlich geltend zu machen. Firma ________ist in diesem Zusammenhang berechtigt, einen Rechtsanwalt mit der Anspruchsdurchsetzung zu beauftragen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

__________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Im Fall einer erforderlich werdenden gerichtlichen Auseinandersetzung empfiehlt es sich zwar, die vom früheren Verwalter herauszugebenden Verwaltungsunterlagen so exakt wie möglich in der Antrags- bzw. Klageschrift zu bezeichnen. Allerdings gestaltet sich dies in der Praxis mangels Kenntnis des tatsächlichen Umfangs der Unterlagen schwierig, weshalb die exakte Bezeichnung der Unterlagen nicht verlangt werden kann und auch nicht verlangt wird.[4] Die Vollstreckung des Herausgabeanspruchs erfolgt nach der Bestimmung des § 888 ZPO als unvertretbare Handlung, so die Unterlagen nicht im Einzelnen bezeichnet sind. Insoweit ist der zur Übergabe bzw. Herausgabe verpflichtete Verwalter verpflichtet, entsprechend § 260 Abs. 1 BGB ein Unterlagenverzeichnis zu fertigen. Soweit Zweifel an dessen Vollständigkeit bestehen, kann die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung nach §§ 260 Abs. 2 BGB, 889 ZPO verlangt werden.[5] Können die Unterlagen im Einzelnen bezeichnet werden, erfolgt die Vollstreckung nach § 883 ZPO in Form der Wegnahme durch den Gerichtsvollzieher.

 
Achtung

Sicherster Weg: Stufenklage

Zwar muss nach derzeit noch herrschender Meinung keine detaillierte Bezeichnung der Verwaltungsunterlagen erfolgen. Allerdings ist dies nicht unumstritten. Um auf der ganz sicheren Seite zu stehen, sollte gegen den Vorverwalter Stufenklage erhoben werden. Insoweit wird vom Vorverwalter zunächst Auskunft bezüglich des Bestands der Verwaltungsunterlagen verlangt und sodann ein auf konkret bezeichnete Verwaltungsunterlagen gerichteter Antrag gestellt. Bezüglich des Auskunftsanspruchs kann auch entsprechende eidesstattliche Versicherung beantragt werden.

Angesichts der Tatsache, dass der übernehmende Verwalter sein Amt nur mithilfe zumindest der elementarsten Unterlagen einigermaßen vertragsgerecht und gesetzeskonform ausfüllen kann, empfiehlt es sich, im Ernst- bzw. Streitfall einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gemäß §§ 935 ff. ZPO zu stellen, wonach der frühere Verwalter zur sofortigen Aushändigung bzw. Übergabe verpflichtet ist.[6]

 
Achtung

Keine Vorwegnahme der Hauptsache

Im Rahmen der einst...

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