Gewerbemiete in der Pandemie und Störung der Geschäftsgrundlage

Bleibt der Gewerbemieter bei pandemiebedingten Einschränkungen zur vollen Zahlung der Miete verpflichtet, auch wenn die Nutzung des Mietobjektes stark beeinträchtigt ist? Dass der Gesetzgeber coronabedingte Betriebsschließungen bei Gewerbemiete als Störung der Geschäftsgrundlage einordnet, berechtigt nicht automatisch zur Mietkürzung. Gerichte urteilen unterschiedlich und eine BGH-Entscheidung des BGH steht noch aus. Ein Überblick zur Rechtslage: 

Die Frage, ob Corona-Einschränkungen Mietminderungen rechtfertigen, verschärft sich in der dritten Welle immer weiter. Die Gerichte müssen entscheiden, wer das Verwendungsrisiko einer Mietsache trägt und entschieden in der Vergangenheit häufig zu Lasten der Gewerbemieter (s. u.).

Der Gesetzgeber reagierte mit Mietrechtsänderung im EGBGB

Für die Monate April bis Juni hatte der Gesetzgeber bereits im Rahmen des ersten Lockdowns ein sog. Kündigungsmoratorium angeordnet. Vermietern ist die Kündigung wegen eines Zahlungsverzugs während dieses Zeitraums versperrt. Die Mietzahlungspflicht selbst und die Fälligkeit der Miete blieben durch das Moratorium aber zunächst unangetastet. Zum 31. 12.2020 hat der Gesetzgeber dann eine Sonderregelung zur Behandlung von Gewerbemietverhältnissen bei coronabedingten Geschäftsschließungen eingeführt.

Die vom Bundestag am 18.12.2020 beschlossene Neuregelung im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) lautet:

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Laut der  Gesetzesbegründung gilt die Vermutung allerdings nur für das sogenannte reale Merkmal des § 313 Absatz 1 BGB, dass sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Damit steht fest, die Corona-Pandemie kann eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen. Die Frage, ob eine Anpassung der Miete im konkreten Fall angemessen ist, bleibt aber offen und muss von den Gerichten in umfassender Abwägung der Umstände des Einzelfalls entschieden werden.

Viele Gerichte lehnten Mietkürzungen ab 

Für die Gesetzesänderung hatte der Gesetzgeber eine Notwendigkeit gesehen, weil die Gerichte bei coronabedingten Geschäftsschließungen überwiegend eine Kürzung der Miete aus dem Gesichtspunkt der Minderung abgelehnt hatten, so die Landgerichte Heidelberg (Urteil v. 30.07.2020, 5 O 66/20), Zweibrücken (Urteil v. 11.09.2020, HK O 17/20), Frankfurt (Urteil v. 02.10.2020, 2-15 O 23/20) und Stuttgart (Urteil v. 19.11.2020, 11 O 215/20). Begründung: Die ordnungsgemäße Beschaffenheit der Mietsache werde durch die Schließungsanordnungen nicht berührt.

Lediglich das Landgericht München I (Urteil v. 22.09.2020, 3 O 4495/20), welches dem Mieter ein Minderungsrecht zugesprochen hat, und das Landgericht Mönchengladbach (Urteil v. 02.11.2020, 12 O 154/20), welches eine Störung der Geschäftsgrundlage annimmt, hatten sich gegen diese Tendenz gestellt und sahen das Verwendungsrisiko auch beim Vermieter.

Gesetzlich vermutete Störung der Geschäftsgrundlage

Mit der Gesetzesänderung hat sich die Situation für Gewerbemietverhältnisse grundlegend verändert. Nicht verkannt werden darf aber, dass lediglich das sogenannte reale Element der Störung der Geschäftsgrundlage von der Vermutung erfasst wird. Offen bleibt, welche Rechtsfolge sich daraus im konkreten Einzelfall ergibt. Ob und in welcher Höhe Mieter eine Anpassung des Mietvertrages in Form einer Anpassung der Miete oder einer Stundung verlangen können bleibt weiterhin der Abwägung durch die Gerichte vorbehalten. Maßgebliche Faktoren der Abwägung sind:

  • die Zumutbarkeit der vollen Mietzahlung für den Mieter,
  • die Zumutbarkeit der Kürzung der Miete für den Vermieter,
  • die konkrete wirtschaftliche Situation beider Parteien,
  • der Umfang der erlittenen Umsatzeinbußen der Mieter,
  • sowie Höhe und Zeitpunkt staatlicher Hilfen.

Divergierende Gerichtsurteile

Wie unterschiedlich diese Abwägung im Einzelfall ausfallen kann, zeigen zwei divergierende obergerichtliche Urteile des OLG Dresden und des OLG Karlsruhe vom gleichen Tag gegenüber dem gleichen Mieter, der Ladenkette „KiK“:

Im Dresdner Fall hatte die Ladenkette die Miete für den Monat April 2020 nicht gezahlt. Nach Auffassung des OLG war infolge der coronabedingten Betriebsschließung für diesen Monat eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB eingetreten. Da die coronabedingte Schließung als staatliche Maßnahmen zur Seuchenbekämpfung von keiner der Vertragsparteien zu verantworten sei, ist das Risiko der Verwendung der Mietsache zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch nach Auffassung des OLG von beiden Parteien gleichermaßen zu tragen und daher die Höhe des Mietzinses auf die Hälfte herabzusetzen (OLG Dresden, Urteil v. 24.2.2021, 5 U 1782/20).

Betriebsschließung begründet keinen Mietmangel

Ganz anders entschied das OLG Karlsruhe. Auch hier ging es um die von „KiK“ zu zahlende Miete für den Monat April 2020. Das OLG betonte zunächst, die coronabedingte Schließungsanordnung begründe keinen Mangel der Mietsache. Der ordnungsgemäße Zustand der Mieträume bestehe weiterhin. Die Mietsache sei damit gebrauchsfähig.

Volle Mietzahlung nur bei Existenzgefährdung unzumutbar

Die gesetzliche Vermutung des Wegfalls der Geschäftsgrundlage sagt nach Auffassung des OLG nichts darüber aus, ob es der Mieterin weiterhin zuzumuten ist, den vollständigen Mietzins zu zahlen. Unzumutbar sei dies nur dann, wenn die vollständige Zahlung die Existenz der Mieterin entweder vernichten oder so schwerwiegend beeinträchtigen würde, dass auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Vermieterin eine Vertragsanpassung erforderlich sei.

Umfassende Darlegungspflicht des Mieters für Existenzgefährdung

Zur Begründung der Existenzgefährdung muss die Mieterin nach Auffassung des Karlsruher OLG-Senats im einzelnen darlegen,

  • in welcher Höhe ihre Umsätze zurückgegangen sind,
  • welche geschäftlichen Kompensationen ihr z.B. durch Onlinehandel möglich gewesen sind,
  • in welcher Höhe sie staatliche Hilfen in Anspruch genommen hat,
  • welche Aufwendungen sie durch Kurzarbeit oder durch reduzierten Wareneinkauf eingespart hat.

Da die Darlegungen der Mieterin nach Auffassung des OLG in diesen Punkten lückenhaft waren, lehnte der Senat ein Recht der Mieterin zur Anpassung des Mietzinses ab (OLG Karlsruhe, Urteil v. 24.2.2021, 7 U 109/20).

KG Berlin urteilt mieterfreundlich

In einer neueren Entscheidung hat das KG Berlin sich der Rechtsprechung des OLG Dresden angeschlossen. Im Falle der pandemiebedingten Schließung eines Ladengeschäfts stellte das KG klar, dass die Schließung eine schwerwiegende Änderung der für die Vertragslaufzeit von beiden Parteien vorgestellten Umstände bedeutend und damit das reale Element der Störung der Geschäftsgrundlage verwirklicht ist. Die Mieterin hatte infolge der staatlichen Schließungsanordnung ihren Geschäftsbetrieb (Spielhalle) von Mietbeginn an nicht nutzen können. Der staatlich angeordnete Shutdown stellt nach Auffassung des KG einen derart

  • tiefgreifenden und unvorhersehbaren Einschnitt,
  • einen außerhalb der Verantwortungssphäre beider Parteien liegenden und
  • potentiell existenzgefährdenden Eingriff

in die nach dem Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar, dass der monatliche Mietzins hälftig zu reduzieren ist.

Nachweis konkreter Existenzbedrohung nicht erforderlich

Nach der Entscheidung des KG muss eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten nicht positiv festgestellt werden, die Existenzbedrohung sei vielmehr zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger dauert. (KG Berlin, Urteil v. 1.4.2021, 8 U 1099/20).

Urkundsprozess als Falle für Mieter?

In einer ebenfalls interessanten Entscheidung hat das OLG Frankfurt auf der Grundlage der Mietvertragsurkunde eine Mieterin im Wege des Urkundsprozesses zur Zahlung des vollen Mietzinses verurteilt. Das OLG verneinte die rechtliche Möglichkeit der Prüfung des Wegfalls der Geschäftsgrundlage infolge der coronabedingten Betriebsschließung im Urkundsprozess, da die Unzumutbarkeit der vollen Mietzahlung nicht mit den im Urkundsprozess zulässigen Urkunden als Beweismittel beweisbar sei (OLG Frankfurt, Urteil v. 19.3.2021, 2 U 143/20). Mit dieser Begründung könnten Mieter den im Wege des Urkundsprozesses eingereichten Klagen der Vermieter mit dem Argument des Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich zunächst nicht entgegentreten.

Erhebliche Rechtsunsicherheit trotz gesetzlicher Regelung

Angesichts der äußerst gegensätzlichen Argumentation der Obergerichte bei Anwendung des Rechtsinstituts des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Rahmen coronabedingter Betriebsschließungen wäre eine Grundsatzentscheidung des BGH wünschenswert. Ob und wann eine solche kommt, ist noch nicht abzusehen. Bis dahin müssen die Parteien von Gewerbemietverhältnissen mit einer erheblichen Rechtsunsicherheit bei der Bewertung der Miethöhe nach coronabedingten Betriebsschließungen leben.

Hinweis für die Praxis: Für die vertragliche Praxis kann es spätestens bei Neuabschlüssen von Mietverträgen empfehlenswert sein, Regelungen mit Risikoverteilungen zu Auswirkungen der Corona-Pandemie zu treffen und das Verwendungsrisiko einer Partei zuzuordnen oder zwischen den Parteien zu verteilen und zu begrenzen. Einigen sich Vermieter und Mieter im Wege außergerichtlicher Verhandlungen – was der Gesetzgeber befürwortet – auf Minderungen oder Stundungen zu bestehenden Mietverhältnissen, sollten diese schriftformgetreu festgehalten werden und umfassende Regelungen, bspw. zu Verzugszinsen, und den betroffenen Zeiträumen, enthalten.

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Wegfall der Geschäftsgrundlage - gelingt selten oder nie

Hintergrund:

Die Geschäftsgrundlage eines Vertrags wird (laut OLG Stuttgart, Urteil v. 17.03.2003, 6 U 232/02) gebildet durch die

  • nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen,
  • aber bei Vertragsschluss zutage getretenen
  • gemeinschaftlichen Vorstellungen beider Vertragsparteien
  • oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei
  • vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, auf denen sich der Geschäftswille der Parteien aufbaut (BGHZ 25, 390; 74, 370; BGH NJW 1992, 2690; 1996, 990).
Schlagworte zum Thema:  Mietrecht, Gewerbeimmobilien, Coronavirus