Mietpreisbremse

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Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass die Mieten von Wohnungen über ein gewisses Maß hinaus ansteigen. Über die Umsetzung der Mietpreisbremse entscheiden die Bundesländer in eigener Verantwortung.

Für den Begriff Mietpreisbremse gibt es keine gesetzliche Definition. Zumeist wird von Mietpreisbremse im Zusammenhang mit der Begrenzung der Miethöhe bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen gesprochen. Aber auch im Zusammenhang mit der 2013 eingeführten Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen zu senken, wird der Begriff Mietpreisbremse gebraucht.

Mietpreisbremse bei neuen Mietverträgen

Am 1.6.2015 ist das Gesetz zur Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen in Kraft getreten. Es sieht vor, dass die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen sind ausgenommen.

Für welche Gebiete eine solche Mietpreisbremse gelten soll, können die Bundesländer für fünf Jahre per Rechtsverordnung festlegen. Viele Länder haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und Gebiete definiert, die der Mietpreisbremse unterworfen sind.

In mehreren Bundesländern haben Gerichte allerdings die Auffassung vertreten, dass die jeweils erlassenen Rechtsverordnungen wegen formeller Fehler bei deren Erlass unwirksam sind. Der BGH hat klargestellt, dass Verordnungen zur Umsetzung der Mietpreisbremse einer Begründung bedürfen und es nicht ausreicht, die Begründung einer Verordnung nachträglich zu veröffentlichen.

Das Bundesverfassungsgericht hat im August 2019 entschieden, dass die gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse verfassungsgemäß sind und Vermieter nicht in ihren Rechten beeinträchtigen.

Im Februar 2020 hat der Bundestag beschlossen, die Ermächtigung der Bundesländer zur Umsetzung der Mietpreisbremse zu verlängern. Die Bundesländer erhalten dadurch die Möglichkeit, die Mietpreisbremse, die vielerorts in den Jahren 2020/21 ausgelaufen wäre, bis Ende 2025 umzusetzen.

Übersicht: Hier ist die Mietpreisbremse für neue Mietverträge umgesetzt

Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht, welche Bundesländer die Mietpreisbremse umgesetzt haben. Durch einen Klick auf das jeweilige Bundesland gelangen Sie zu den Regelungen im Detail, mit Auflistung aller Städte, in denen die Mietpreisbremse gilt.

BundeslandGeltungszeitraumVon der Mietpreisbremse erfasste Gebiete
Bayern1.1.2016 bis 6.8.2019137 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg
 7.8.2019 bis 31.12.2021162 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg
Baden-Württemberg1.11.2015 bis 3.6.202068 Städte und Gemeinden, u. a. Stuttgart, Freiburg i. Br., Heidelberg, Karlsruhe
 4.6.2020 bis 30.6.202589 Städte und Gemeinden, u. a. Stuttgart, Freiburg i. Br., Heidelberg, Karlsruhe
Berlin1.6.2020 bis 31.5.2025Ganz Berlin
Brandenburg1.1.2016 bis 31.12.202031 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam, Königs Wusterhausen, Hoppegarten
 1.1.2021 bis 31.12.202519 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam, Hoppegarten
Bremen1.12.2015 bis 30.11.2020Ganz Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven
Hamburg1.7.2020 bis 30.6.2025Ganz Hamburg
Hessen28.6.2019 bis 25.11.202031 Städte und Gemeinden, u. a. Frankfurt a. M., Wiesbaden, Darmstadt, Kassel.
 26.11.2020 bis 25.11.202549 Städte und Gemeinden, u. a. Frankfurt a. M., Wiesbaden, Darmstadt.
Mecklenburg-Vorpommern1.10.2018 bis 30.9.2023Rostock, Greifswald
Niedersachsen1.12.2016 bis 31.12.202019 Städte und Gemeinden, u. a. Hannover, Wolfsburg, Braunschweig
 1.1.2021 bis 31.12.202518 Städte und Gemeinden, u. a. Hannover, Wolfsburg, Braunschweig
Nordrhein-Westfalen1.7.2015 bis 30.6.202022 Städte und Gemeinden, u. a. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster, Aachen, Bielefeld
 1.7.2020 bis 30.6.202518 Städte und Gemeinden, u. a. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster
Rheinland-Pfalz8.10.2015 bis 30.9.2019Mainz, Landau in der Pfalz, Trier
 1.10.2019 bis 7.10.2020Mainz, Landau in der Pfalz, Speyer, Trier
 8.10.2020 bis 7.10.2025Mainz, Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Speyer, Trier
Schleswig-Holstein1.12.2015 bis 30.11.2019 (vorzeitig abgeschafft)12 Städte und Gemeinden, u. a. Kiel, Sylt, Wyk auf Föhr, Kampen
Thüringen

1.2.2021 bis 31.12.2025


Erfurt und Jena
  Stand: 21.6.2021


Die Einführung einer Mietpreisbremse für Neu- und Wiedervermietungen in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung hatten Union und SPD 2013 im Koalitionsvertrag vereinbart.

Weitere Einschränkungen bei der Gestaltung der Miethöhe in neu abgeschlossenen Mietverträgen gibt es wie bisher durch die Regelungen zur Mietpreisüberhöhung in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und den Wucherparagrafen § 138 BGB.

Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen

In bestehenden Mietverhältnissen kann der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Begrenzt ist eine Mieterhöhung aber auf jeden Fall durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank nachgewiesen werden. Für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gilt die Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Hier sieht das Gesetz Sondervorschriften vor.

Mit der Mietrechtsänderung 2013 wurde eine Mietpreisbremse für bestehende Mietverhältnisse eingeführt. Die Bundesländer können per Rechtsverordnung Gebiete bestimmen, in denen die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist. In solchen Gebieten beträgt die Kappungsgrenze 15 Prozent in drei Jahren anstatt der normalerweise geltenden 20 Prozent. Dreizehn Länder haben Verordnungen zur Absenkung der Kappungsgrenze erlassen.

Mietpreisbremse ist umstritten

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